정보 부재, 외국계 하주 설득 장애요인 작용
정부가 동북아 물류중심국가를 지향을 표방한지 오랜 시간이 지났는데도 불구하고, 여전히 국내 4천여 개 물류창고가 정보 부재속에 주먹구구식의 운영되고 있어 소비자들의 원성이 커지고 있다.
현재 국내에는 전국적으로 일반창고, 보세창고와 냉동 및 냉장창고 등 약 4천 여개의 물류창고가 산재해 있지만, 창고의 위치나 시설규모 및 용도에 대한 정확한 데이터를 가지고 있는 기관이나 협회는 없는 상황이다. 특히 동북아 물류중심국가를 지향하고 있는 정부조차 국내 창고와 관련된 데이터는 전무한 상황에서 최근 본지가 입수한 지난 10년간 서울 및 경기지역 일반물류창고와 관련된 임대료 변동추이 자료를 살펴보면 구체적인 원칙과 가이드 라인 없이 창고료를 산정하고 있어 이에 대한 별도의 조치가 있어야 할 것으로 보인다.
일부 3PL업체들은 현재 국내 물류창고 임대료는 기본적인 원칙과 규칙에 의해 정해진 것이 아니라 임대주가 주먹구구 식으로 정해 협상에 임함으로써 외국계 하주들을 설득하는데 큰 어려움이 있다고 불만을 터트리고 있다.
특히 최근 들어 칠레를 비롯해 동남아 국가들과의 FTA가 급속도로 진행되고 있는 가운데, 외국계 하주들은 국내 물류창고와 관련된 정보가 전무해 국내 투자를 하고 싶어도 못하고 있어 정부 및 관련기관들의 대책 마련이 시급한 실정이다. 또한 창고시설과 기타 부가서비스에 대한 요금산정 방법이 각 창고들간 큰 차이가 나 외국계 하주들이 황당해 하는 등 문제가 발생하고 있다.
창고 관련 전문가들은 ＂중국을 비롯해 일본 및 동남아 지역의 경우 창고협회가 물류와 관련된 정보를 축적해 외국계 자본투자를 선도하고 있는데 반해 국내시장의 경우 정부를 포함해 그 어느 곳도 전국적으로 변변한 창고 리스트조차 없어 창고시장 소비자인 하주들을 곤란하게 하고 있는 실정＂이라고 말하고, ＂이번 기회에 창고관련 업무를 맡고 있는 건설교통부를 포함해 산업자원부 등 관계부처가 DB 구축 등 적극적인 대책 마련이 필요한 시점＂이라고 말했다.
한편 구체적인 임차료와 관련된 정보 역시 업계 관계자들 간에 암묵적인 상황에서 결정되어 왔던 만큼 정확한 데이터를 기준으로 창고를 운영하는 창고주와 창고를 임차해야 하는 화주 모두 합리적인 수용이 가능하게 재 정립해야 한다는 지적이 제기되고 있어 이에 대한 대책마련도 시급히 마련되어야 할 것으로 보인다.
[기획특집] 물류창고 임대료 실태
임차.임대인 모두 수긍 못할 관행
원칙 없이 결정, '자율적'이라 하기엔 너무 문란
2001년 살아났다 지금까지 서서히 곤두박질
용인.수원지역 임대료 변화 가장 크게 나타나
현재 국내에는 전국적으로 약 4천 여개의 물류창고가 산재되어 있지만, 창고 위치나 시설규모 및 용도에 대해 정확한 데이터를 가지고 있는 기관이 한 곳도 없는 것이 국내 창고시장의 현실이다. 특히 동북아 물류중심국가를 지향하고 있는 정부조차 국내 창고와 관련된 데이터는 전무한 상황에서 최근 한 컨설팅사에서 지난 10년간 서울 및 경기지역 일반물류창고와 관련된 임대료 변동추이 자료가 입수됨에 따라 향후 창고료 산정에 도움을 받을 수 있을 것으로 기대된다.
이 보고서에 따르면 창고임대료는 지난 IMF 관리가 시작되던 1998년 전년도에 비해 약 3.4%의 임대료 하락이 있었으며, 99년에 -8.27%, 2000년 -1.69%에 이어 01년 4.72% 상승세로 반전됐던 임대료는 2002년부터 지난해까지 지속적인 하락을 보이고 있다.
전체적으로 보면 99년부터 2004년까지 가장 큰 임대료 변화를 보인 지역은 용인지역으로 약 5.33%의 변화가 있었으며, 수원지역의 변동폭도 5.03 %의 수치를 보였다. 이와 함께 인천지역은 가장 변동폭이 적었다.
한편 그 동안 국내 물류창고시장은 각 창고간 교류가 극히 적어 구체적인 임차료와 관련된 정보는 암묵적인 상황에서 결정되어 왔다. 이 같은 상황은 지금까지 국내에서 창고를 운영하는 창고주와 창고를 임차해야 하는 화주들의 입장에서 눈 감고 코끼리 다리를 만지는 식의 전 근대적인 임대료 산출로 양 쪽 모두 손해를 감수해야 하는 불합리적 관행이 지속되어 왔던 것이 사실이다.
임대를 해야 하는 창고주의 입장에서는 항상 손해를 보는 것 같았을 테고, 임대를 해야 하는 쪽은 항상 더 많은 임대료를 지불 한 것이 아닌가 하는 생각에 찜찜해 왔던 것이 현실이었다. 본지는 이번에 입수된 자료를 토대로 서울 및 경기 지역을 중심으로 일반적인 창고 임대료 추이를 분석하고, 매년 창고료에 영향을 미쳤던 요인과 향후 전망에 대해 알아 보았다.
<손정우 기자 ,jwson@klnews.co.kr designtimesp=14913>
[10년간 지역별 창고료 변화 진단]
최근 물류창고는 단순한 임대와 보관에서 탈피해 다양한 부가가치를 만들어내는 거점으로 자리하고 있으며, 국내 하주들을 포함해 외국계 하주 역시 자체 창고를 소유하기 보다는 일정부분의 임대를 통해 운영하고 있다. 따라서 몇 년 전만해도 창고는 황금알을 낳는 거위처럼 여겼지만 최근 들어 우후죽순 증가한 창고가 일부지역에서부터 공실율을 높이고 있다.
창고료는 임대인와 임차인 모두에게 민감한 항목으로 각 창고별로 임대료를 공개하는 것은 어려운 상황에서 이번 자료는 각 지역별로 임대료 변화 추이와 이에 대한 원인을 알아 볼 수 있는 좋은 기회였다.
한편 이번에 소개하는 각 지역별 창고료는 창고시설과 위치 및 운영방법에 따라 차이가 있어 절대적인 기준은 아니며, 지역별로도 현격한 오차가 있음을 다시 한번 밝혀둔다.
*서울지역 = 서울지역의 창고 임대료의 경우 동서남북으로 나눠 살펴보면 시내 중심지는 지난 1995년 평당 약 4만원을 시작으로 5천원 단위로 변화를 보였으며, IMF가 시작된 97, 98년에 잠시 4만5천원으로 떨어졌을 뿐 지난해까지도 줄곧 5만원 대의 임대료 수준을 유지해 오고 있다. 이와 함께 서부지역 일반창고료는 지난 98년 4만 8천원의 임대료를 시작으로 97년 4만 2천원과 IMF가 한창 국내 시장을 엄습할 시기인 98, 99년 평당 3만 8천원으로 하락 했다가 2000년 들어 지난해까지 4만 2천원에서 4만 5천원의 임대료 수준을 유지하고 있는 것으로 조사됐다.
한편 서 남부 지역의 경우 최근 임대료 수준이 3만 2천원 대 수준을 보일 경우 며, 일부 창고는 경기 악화로 임차인을 구하지 못하고 있어 올해 경기전망이 지난해 수준을 보일 경우당분간 적정 임대료를 산정하기는 어려울 것으로 보인다.
*인천지역 = 인천 지역의 경우는 지난 95년 2만 8천원의 임대료를 시작으로 97년 3만 2천원까지 증가했다가 최근에는 2만 5천원의 수준을 보이고 있다. 안양지역은 95년 2만 8천원을 시작으로 2000년 3만원 수준을 유지하다 최근 몇 년 사이에 3만 5천 5백원까지의 임대료를 받고 있다. 한편 수원지역의 경우 95년 4만원까지 하던 임대료가 97년 3만 5천원에서 98년 2만 3천원으로 급격히 하락세를 보였으며, 지난해의 경우 3만 2천원의 임대료 수준을 보이고 있다.
*경기도 지역 = 한편 경기도지역에서 남부권에 위치한 분당과 수지지역은 수도권과 공략을 위한 주요 거점지역으로 수지 지역의 경우 97년의 경우 3만원의 임대료를 시작으로 한때 3만3천원까지 상승했으나 지난해의 경우 3만원대의 임대료 수준을 유지하고 있다. 이와 함께 분당지역은 수지지역과 비슷해 99년 3만원에서 2000년 초 3만3천원의 임대료를 유지하다 지난해 경기악화로 다시 3만원대의 임대료수준을 보이고 있다.
경기도 지역 중 영동고속도로 변에 가장 많은 창고들이 분포되어 있는 용인 및 백암 덕평, 양지지역의 경우는 창고료 산출이 같은 지역이라도 큰 차이를 보였다. 이 같은 원인은 각 지역 별로 거리상 큰 차이 없는데 반해 창고 시설과 창고에서 제공되는 각종 부가 서비스에 따라 창고료 산출이 다르게 때문으로 보인다.
경기도에서 가장 많은 창고가 분포되어 있는 용인지역의 경우 96년 3만원에서 큰 변화가 없었으며, 지역적으로 인터체인지에 가깝게 위치한 지역의 경우 3만 5천원 수준을 보였다. 백암지역의 경우 고속도로IC에서 거리상으로 10KM이상 떨어져 있어 96년 2만 8천원에서 IMF시절 2만 3천원까지 하락했다가 최근 들어 2만 5천원 수준을 보이고 있다. 이와 함께 덕평지역은 창고별로 차이가 있었다. 단순 임대창고의 경우 98년 2만 5천원에서 최근 들어 3만원 수준을 유지하고 있었으며, 여타 부가서비스가 제공할 수 있는 창고의 경우 98년 2만 8천원에서 3만 3천원까지 상승했다가 지난해 3만원 대의 임대료수준을 유지하고 있었다.
이밖에 경기 남부지역인 동탄, 오산, 기흥, 안성지역의 경우 최근 들어 각광을 받고 있는 지역이다. 동탄지역의 경우 95년 3만 4천원을 시작으로 99년 3만원까지 떨어졌다가 2000년에 들어 3만 2천원의 수준을 보이고 있다. 오산지역의 경우 96년 2만 4천원에서 지난해 2만 7천원까지 상승해 있었으며, 기흥지역도 2만 5천원에서 3만원대의 임대료 수준을 보이고 있다.
안성지역의 경우도 최근 평택지역과 연계도로가 속속 개통됨에 따라 2만원 대 초반에서 조금씩 상승세를 보이고 있지만, 경기 악화에 따라 공실률이 높아 임대료 수준은 큰 변화 없이 일정 수준을 유지 할 것으로 예상된다.
[임대료 산출 어떻게 하나?]
원칙없이 시장상황에 맞춰 멋대로 결정
최대 산정 기준은 지리적 접근성과 기간
국내 임대료 산출은 지금까지 정확한 원칙이 없는 상황이다. 창고시장의 경우 임대료 산정은 매년 마다 주기적으로 변화하며, 계절 별로도 차이가 있는 등 항시 변화요인에 따라 변동하는 자율시장이라고 할 수 있다.
창고 임대료를 산정하는 요인 중 가장 큰 요소는 지리적 접근성이다. 따라서 하주의 창고 용도에 따라 수도권 접근성이 임대료 산출에 가장 큰 항목으로 자리하며, 임대면적과 기간 및 창고시설 등도 임차료 산출에 큰 영향을 미친다. 이밖에도 창고 진입로의 편의성과 더불어 운영인력의 전문성도 임대료 산출에 영향을 준다. 특히 임대기간은 일반적으로 2년을 주기로 1회 정도의 연장을 통해 재 계약에 들어가는 것이 평균적인 기간이지만, 최근 들어 몇몇 대형 창고들의 경우 장기적인 계약을 선호하는 경향이 증가하고 있으며, 이에 따른 할인율을 적용 받기도 한다.
이와 함께 시설부분도 임대료 산정에 큰 요소로 작용하고 있다. 최근 몇 년간 창고 임대를 예정하고 있는 하주들의 경우 창고 높이에서 10M이상의 창고 높이를 선호하고 있으며, 바닥재 및 기타 캐노피, 도크 면적도 각각의 하주의 요구상황에 따라 임대료 산정에 영향을 미치고 있다.
한편 지난해에 이어 올해에도 큰 경기회복세를 보이지 않음에 따라 경기지역 일반 임대창고들의 경우 공실률이 높아지고 있는 상황이며, 향후 창고신축 계획이 있는 경우 보다 세밀한 하주영업 전략과 계획이 뒤 따라야 할 것으로 보인다.
대기업 창고 임대 영업을 책임 맡고 있는 한 지점장은 ＂창고 임대에 원칙은 임대료 하락을 우려해 일정 임대료를 고집하는 등 임대전략에 유연성이 없으면 창고임대 수익에 큰 영향을 미칠 수 있으며, 적절한 임대료 산출에 따라 수익을 보존하는 것이 필요하다＂고 지적해, 시기와 주위 여건에 따라 창고료 산정에 유연성이 가장 중요함을 강조했다. 그는 ＂창고료 산출은 그때 그때 상황에 맞게 조절하는 것이 장기적으로는 이익이 된다＂며, ＂받고 싶은 임대료를 고집해 몇 달씩 창고를 비워 놓을 경우 결과적으로는 임대주의 손실이 발생하는 만큼 적절한 수익률이 보장될 경우 우선적으로 임대에 나서는 것이 현명한 결정이 될 것＂이라고 말했다.
현재 국내 창고 임대료 산출은 앞서 언급한 대로 수많은 요소가 영향을 미치고 있다. 특히 정부나 일반 기관 및 변변한 협회 하나 없이 주먹구구식의 임대료 산출이 이루어 지고 있는 만큼 하루 빨리 창고 관계자 모두가 합리적으로 수용할 수 있는 원칙이 정해 져야 할 것으로 보인다.
손정우 기자
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