물류부동산 시장은 여전히 긍정적인 시그널이 많은 시장이다. 하지만 지난해부터 올해까지 다양한 이슈들로 인해 부정적인 시그널들도 조금씩 나타나고 있다. 언제나 전문가들의 역할은 중요하다. 시장에 불안요소가 적고 호황일 때는 전문가들의 역할이 주목받지 못하는 경향이 있지만 시장에 불안요소가 늘어나기 시작하는 시점부터는 전문가들의 역할이 중요해진다. 메이트플러스는 현재 물류부동산 시장에서 다양한 서비스를 제공하면서 전문성을 지속해서 키워나가고 있는 기업이다. CJ대한통운에서 근무하다 2015년 메이트플러스로 자리를 옮긴 노종수 상무는 현재 메이트플러스의 물류사업본부를 만들어온 장본인이다. PM사업으로 시작해 LM(임대차컨설팅)은 물론 매입매각자문, 개발컨설팅, 시장조사 등 투자 사이클 전반에 걸친 서비스를 제공하고 있는 메이트플러스의 노종수 상무를 만나 물류부동산 시장의 다양한 이야기를 들어봤다.

Q. 메이트플러스는 지속적으로 성장을 이어오고 있는데…
A. 2017년 물류팀 5명으로 시작해 현재는 물류사업본부로 성장하여 전략팀, LM팀, PM팀의 3개팀, 약 30명에 달하는 규모로 성장했습니다. 초기 영업이익은 약 3억 원 정도지만 전년도 영업이익은 약 60억 원 정도에 매년 역대 최고 매출과 영업이익을 경신하고 있습니다. 메이트플러스는 물류부동산의 전문성을 키우기 위해 CJ대한통운, 한진 등 대형 물류사 출신의 물류전문가들을 영입하여 ‘First Mover’로서의 필수 역량을 갖추어 왔습니다. 이를 통해 ‘물류부동산 = 메이트플러스’라는 공식을 이끌어 냈다고 생각합니다. 특히 LM부분의 시장점유율 1위는 화주에게 최적의 센터를 제공하고 임대인에게는 메이트플러스라면 믿고 임대대행을 맡길 수 있다는 신뢰가 시장에 형성되었기 때문에 가능한 부분이었다고 생각합니다. 또한 시장조사보고서의 경우 물류부동산에 투자하는 투자자들이 가장 신뢰할 수 있는 지표로 전년도에 66건의 보고서를 납품하여 전년도 전체 거래 면적기준 70%정도를 수주하였습니다. 초기에는 회사의 브랜드가 낯설었지만 현재는 메이트플러스를 모르는 회사는 없을만큼 물류부동산 분야에서 리딩컴퍼니로서의 역할을 하고 있다고 생각합니다. 이러한 성장 배경에는 조직원들의 뛰어난 역량과 노력도 있지만, 이를 신뢰해주는 많은 고객사들이 있기 때문이라고 생각합니다. 현재 메이트플러스는 국내 최대 규모의 물류컨설팅 업체로 자리매김 하고 있다고 생각합니다.

Q. 최근 금리인상과 타 상업용 부동산으로의 전환 등 부정적인 시그널이 나타나고 있다는 분석이 있습니다.
A. 최근 미국 소비자물가지수 급등으로 연준의 3월 금리인상 폭이 시장 예측치보다 더 높을 수 있다는 전망이 나오며 전반적인 투자시장이 경직되고 있습니다. 하지만 금리인상은 물류부동산에만 영향을 미치는 요소가 아니기 때문에 타 상업용 부동산으로 전환되는 원인으로 보기는 힘들 것 같습니다. 오히려 코로나로 인해 직격탄을 맞았던 섹터들이 경기와 함께 일부 회복세를 보이는 정도로 판단됩니다. 물류부동산 섹터의 성장은 코로나로 급격히 성장한 이커머스 시장에 근간을 두고 있습니다. 이러한 성장이 일시적인 것은 아니라고 생각합니다. 새벽배송, 당일배송 등 새로운 배송 문화를 주도하는 업체들로 소비트랜드가 바뀌고 있는 점을 생각하면 이커머스 시장과 물류부동산 시장의 성장은 필연적으로 지속될 것이라 판단됩니다. 일정부분 다른 부동산으로 옮겨갈 수 있지만 물류부동산 시장의 메리트가 타 산업용 부동산에 비해서 떨어진다고 생각하지는 않습니다. 물류시장의 성장은 계속 될 것이며 관심도 더 높아질 것으로 예상됩니다. 최근 금리인상과 함께 임대료 상승도 일어나고 있기 때문입니다.

Q. 임대료 상승이 된다고 하셨는데 이 임대료 상승의 원인은 무엇인지요?
A. 최근 10년간 임대료의 상승이 거의 없었기 때문에 임대료 상승 압박이 지속되어 왔던 점도 있고, 최근 지가 상승, 건설공사비 상승, 금리상승, 공급대비 수요의 증가, 대형 화주들의 공격적인 물류센터 확보 등이 복합적인 원인으로 작용하여 임대료가 상승하고 있는 것으로 판단됩니다. 이러한 상승은 최근 개발 투자비 대비 낮아진 사업수지를 개선하고 시장에 지속적인 물류센터 공급을 촉진하는 요소가 될 수 있을 것이라 생각됩니다. 올해는 물론 내년까지 임대료 수준은 꾸준히 상승할 것으로 보이며 지역에 따라 차이는 있겠지만 명목임대료 수준으로 15%정도 상승할 것으로 예상되고 있습니다.

Q. 하지만 최근 물류센터에 투자하는 투자사들이 보수적으로 돌아섰다는 이야기도 들리고 있습니다.
A. 저희도 일부 체감하고 있습니다. 이러한 현상은 물류부동산에서만 해당되는 사항은 아니고 건설공사비의 상승, 지가 상승, 금리상승 등에 따른 오피스, 리테일 등 대체부동산 전반적으로 해당되는 사항입니다. 하지만 물류부동산의 경우 물류산업의 성장이 지속될 것으로 예측되기 때문에 투자사들의 관심은 꾸준히 지속적으로 받을 것으로 보입니다. 다만 전반적으로 인허가의 어려움과 비용 상승으로 인해 개발 사업이익이 줄어들 것으로 판단되며 향후 수요대비 공급이 위축되지 않을까 생각합니다. 특히 현재 저온센터는 수요대비 공급의 초과로 인하여 공실 등의 리스크가 대두되고있습니다. 이에 따라 저온을 포함한 물류센터의 경우 입지선정이 중요한 부분이 되었습니다.

Q. 저온물류센터의 공급초과현상의 원인은 무엇인지요?
A. 저온센터에 보관할 수 있는 품목, 영위하는 업체, 시장은 상온에 비해 제한적이며 상온물류센터에 보관하는 물품과는 다르게 장기간 보관해야하는 제품이 아니기 때문에 임차면적의 수요는 지속적으로 증가하고 있으나 상온만큼 가파르지는 않습니다. 최근 공급되고 있는 물류센터의 경우 약 25% 정도의 규모로 저온을 계획하는 경우가 많아졌고 결국 저온센터 수요 성장을 공급이 앞지른 것이 원인이라고 판단됩니다. 개선시기를 언제쯤이라고 단정할 수는 없으나 향후 2년 내에 공급되는 물류센터의 경우에도 저온이 상당부분 차지하고 있기 때문에 입지에 따라 조금 달라질 수 있지만 향후 3년 정도까지는 저온센터의 공실해소가 다소 어려울 수 있다고 판단하고 있습니다.

Q. 저온물류센터와 달리 상온의 경우 공실률이 최저치를 나타내고 있습니다. 때문에 선임차가 증가하고 있는 것으로 보이는데 시장 분위기는 어떠한지요?
A. 최근 3년간 수도권 물류센터 공급면적은 매년 약 60~70만평 정도로 유지되어 동일기간 내 급증한 이커머스 수요와는 대비되고 있습니다. 수도권 물류센터의 공급이 제한적이다 보니 개발중인 물류센터를 선임차하는 사례가 늘어나고 있는 것은 사실입니다. 이로 인하여 3PL 계약을 수주 하고도 임차할 물류센터를 구하지 못해서 어려움을 겪는 사례도 있습니다. 물류센터는 공급되는데 최소 2년에서 5년 이상 걸리기 때문에 수요대비 공급이 탄력적이지 못합니다. 때문에 지속적인 개발이 필요한 상황이지만 안타깝게도 수도권 물류센터 공급은 줄어들 것으로 예상되고 있습니다. 물류센터는 주로 국토이용계획상 계획관리지역에 개발됩니다. 수도권은 이러한 계획관리지역이 거의 소진되어 개발 가능 부지가 적고 도시계획, 민원 등의 이유로 지자체 인허가가 과거 대비 어려워졌습니다. 또한 건축비용도 상당히 높아져 있는 상황입니다. 때문에 수도권 외 지역으로 물류센터들이 확장되고 있는 상황입니다. 지금까지 배후수요 대비 공급이 부족했던 지역, 특히 입지 측면에서 물류비용이 절감될 수 있는 지역으로 거점이 확장, 신규 구축될 것으로 보입니다.

Q. 현재 시장의 상황과 향후 계획은 무엇입니까?
A. 최근 물류부동산 시장은 성장기가 끝나고 성숙기에 접어들었다고 판단하시는 분들이 있습니다. 물론 개발이나 금융적인 측면에서 바라보면 성숙기를 지나고 있는 것이 맞을 수도 있습니다. 하지만, 제가 바라보는 물류부동산 시장은 수요측면에서 이제 본격적인 성장을 위한 준비의 시기에 접어들었다고 생각합니다. 코로나 팬대믹으로 인한 온라인 시장 수요의 폭발적 증가와 그로 인한 이커머스 시장의 성장과 라스트마일 배송이 무엇보다 중요하게 인식되고 있고 1인 가구의 증가와 온라인 쇼핑 소비 연령대의 상승 등도 물류시장이 성장하는 견인차 역할을 하고 있습니다. 그에 따라 물류부동산의 공급도 충분히 탄력적으로 움직일 것으로 보입니다. 물론 금리 인상과 같은 성장통도 있겠지만 좋은 입지에 화주가 원하는 스펙으로 건축된다면 충분한 수요가 있을 것으로 생각되고 상온, 저온의 공급규모도 수요와 맞게 공급되지 않을까 생각합니다. 이러한 물류부동산 시장에서 메이트플러스는 All round player를 목표로 화주가 원하는 BTS방식의 물류센터 개발 등으로 사업영역을 더욱 확장해 나갈 예정입니다. ‘First-Mover’로서 자문사의 역할은 더욱 강화하고, 개발사업에 적극 투자하여 투자자로서의 역할도 활발히 할 예정입니다. 메이트플러스는 물류부동산 전문회사로 고객들이 원하는 부분을 함께 고민하고 신뢰받는 회사로 꾸준히 성장하겠습니다.