물류부동산 시장에서 LM(Leasing Management)은 절대 빼놓고 이야기 할 수 없는 중요한 요소이다. 일반적으로 LM은 단순히 임차인과 임대인을 연결하고 실제 계약이 될 수 있도록 중간에서 연결자의 역할을 하는 것으로 알려져 있다. 하지만 물류부동산 시장의 커지면서 LM의 역할이 점차 확대되고 중요성 또한 증가하고 있는 추세이다. 때문에 국내에서 활동하고 있는 종합부동산 기업들은 물류부동산의 LM팀을 신설하거나 확장하기 위해 노력하고 있다. 하지만 물류산업의 이해가 바탕이 되어야 하는 특성상 사람을 구하기도, 또 키우기도 쉽지 않은 것이 현실이다. 메이트플러스는 이러한 어려움에도 불구하고 탄탄한 인력을 바탕으로 성장을 이어가고 있다. 특히 물류LM사업부를 이끌고 있는 문재필 이사는 물류산업에서 잔뼈가 굵은 전문가로 2018년 메이트플러스에 합류해 LM시장에서 메이트플러스의 이름을 각인시키는데 역할을 했다. 문재필 이사를 만나 LM시장에 대한 이야기를 들어봤다.

인적 네트워크가 중요, 하지만 강요하지 않는다
물류부동산은 기본적으로 일반 부동산과는 궤가 다르다. 우선 임차 대상이 물류를 수행하는 화주사(제조, 유통 등)와 물류기업으로 한정된다. 또 목적물인 물류센터는 사용목적이 뚜렷한 건축물로 그 역할을 할 수 있어야 한다. 다시 말하면 물류 프로세스의 이해를 바탕으로 LM시장에 나온 물류센터가 어떤 역할을 하는 물류센터로 활용될 수 있는지 파악할 수 있어야 하며 그에 맞는 산업군의 화주나 물류기업을 선별할 수 있어야 한다. 이는 현업의 다양한 경험이 필요한 부분이다. 문재필 이사는 CJ GLS, 한진(한덱스), 롯데글로벌로지스 등에서 15년 동안 B2B 수배송 및 3PL영업을 해오면서 물류 현장에 대한 충분한 경험을 가지고 있다. 그는 “다양한 기업에서 패션, 화장품, 잡화부문 B2B 수배송, 3PL 등의 업무를 주로 해왔다”고 그동안의 경력을 밝혔다. 하지만 단순히 경력이 많다고 도움이 되는 것은 아니다. 그렇다면 그가 갖고 있는 경험 중 어떤 부분이 가장 도움이 될까? 그는 인적네트워크를 가장 도움이 되는 부분으로 꼽았다. 그는 “물류회사에서 같이 활동한 수많은 선후배들과 일을 하면서 알게 된 화주사의 담당자들을 통해 많은 도움을 받고 있다”며 “다양한 네트워크를 통해 알게 되는 정보, 동향 등이 현재 LM을 진행하는데 있어 많은 도움이 된다”고 설명했다. 하지만 함께하는 직원들에게는 이러한 부분을 강조하지 않는다. 그는 “물류시장의 경험을 바탕으로 한 인적 네트워크는 단시간에 만들어지는 것이 아니고 실제 비즈니스로 이어지는데 시간이 많이 걸린다. 때문에 자신이 가지고 있는 강점을 살리면서 이러한 인적 네트워크를 만들어가는 과정이 필요하다”고 조언했다.

깊이 있는 조언자로 확장되는 LM의 역할
물류부동산 시장에서 LM은 하나의 파트이고 단순히 보면 임대 마케팅 활동을 통해 임차인을 확보해 임대인에게 안정적인 수입원을 제공하는 것으로 볼 수 있다. 하지만 물류부동산 시장의 확장은 LM의 역할에 변화를 주고 있다. 그는 “시장에서 LM의 역할은 자산가치에 큰 영향을 미치는 공실률(vacancy Rate)과 우량 임차인 확보(tenant Credit Check)를 담당한다고 볼 수 있다”면서도 “물류시장은 상당히 폐쇄적인 성질의 시장으로 고객의 니즈, 입찰정보 뿐만 아니라 담당자의 컨택포인트 조차 인적 네트워크 없이는 확보가 어려운 실정”이라고 설명했다. 이어 그는 “최근에는 물류부동산 시장의 투자 경쟁이 과열되고 일부 지역들의 인허가가 제한되면서 물류입지의 적합성, 물류센터의 구조, 임대 가격의 적정성 및 자산에 대한 임대 경쟁력 수준 등 투자의 초기 단계부터 개입하여 성공적인 투자를 위한 심도 깊은 컨설팅을 요구하고 있다”고 전했다. 초기 LM의 범위는 수요와 공급의 연결 정도였다면 이제는 인적 네트워크와 다양한 마케팅 전략을 통해 임대인과 임차인의 니즈에 즉각 대응할 수 있는 역량이 필요하다는 설명이다.

물류부동산 시장의 불안 요인은?
최근 물류센터의 매매 시장이 과열양상을 보이고 있다. 공급되는 물류센터보다 임차 수요가 아직은 큰 상황으로 안정적인 수익창출이 가능한 물류센터에 대한 투자가 지속적으로 이뤄지고 있기 때문이다. 문제는 매매가의 상승이 임대료의 상승으로 이어지면 물류비를 상승시키는 원인이 될 수 있기 때문이다. 실제로 명목임대료는 실질적으로 상승하고 있는 추세이다. 하지만 아직까지 물류비의 상승을 고려할 만한 상황은 아니라는 것이 문 이사의 판단이다. 그는 “2011년 9%대였던 물류센터의 cap rate는 최근 4% 초반까지 떨어지고 있다”며 “이는 물류센터의 가격이 오르고 있지만 임대료가 크게 오르지 않고 있다는 반증”이라고 설명했다. 이어 그는 “임대료가 크게 오르지 않는 이유는 수요와 공급이 적정한 수준을 이루고 있기 때문”이라고 현재의 상황을 설명했다. 다만 일부지역에서는 임대료의 상승이 감지되고 있으며 물류센터의 공급이 지속적으로 지연된다면 임대료의 상승의 원인이 될 수 있다고 지적했다. 그는 “김포 지역은 상온 1층 기준 4만 원 초반대 수준이었던 임대료를 최근 5만 원대 수준으로 올리려는 움직임이 보이고 있다”며 “수요는 지속적으로 증가하지만 공급이 막혀있는 지역 환경이 임대료를 상승시키는 요인이 될 수 있다”고 전했다. 이러한 상황과는 반대로 공급이 급속도로 늘어나는 저온 물류센터에 대한 우려도 빼놓지 않았다. 저온물류센터의 수요가 있는 것은 사실이지만 제한적인 상황에서 기업들이 수익성을 위해 저온 물류센터를 늘리고 있는 상황이 향후 문제가 될 것이라는 설명이다. 그는 “최근 공급되는 물류센터는 수익성을 위해 저온 비중을 20~40% 수준으로 설정하고 있다”며 “하지만 콜드체인 시장의 성장률은 6.5%수준이라는 점을 감안하면 현재 공급되는 공급량은 많아 보인다”고 전했다. 시장은 우려스럽지만 LM만을 별도로 보면 기회가 될 수 있다는 것도 그의 생각이다. 그는 “수요와 공급이 맞지 않는 상황에서 LM의 역할은 더욱 중요해지고 비중이 높아질 수 있다”며 “저온 물류센터 시장을 보면 결국 수요를 잡고 있는 쪽으로 투자자가 몰릴 수밖에 없을 것”이라고 설명했다.

One stop total solution 제공할 것

2019년부터 시작된 메이트플러스의 물류 LM사업부는 짧은 기간 동안 빠른 성장을 이뤄냈다. 매출기준으로 연평균 119%의 성장률을 나타내고 있는 것. 이러한 바탕에는 물류시장에 대한 이해와 인적 네트워크를 기반으로 한 적극적인 대응이 있었다. 문 이사는 “성장하는 물류부동산 시장에서 선제적으로 대응하기 위해 물류 경험을 축적한 인력들을 영입해 조직을 확대하고 타사와 비교해 고객의 니즈에 더 빨리 대응해 전략 화주를 선점하고 지속적인 커뮤니케이션을 통해 입지를 공고히 한 것이 성장의 배경이라고 생각한다”고 전했다. 하지만 문재필 이사는 현재보다는 미래를 내다보고 있다. 현재의 성장률에 만족하지 않고 더욱 시장 내에서 확고한 선도기업으로 자리매김하겠다는 포부를 밝혔다. 그는 “LM사업부는 매년 현재보다는 미래를 위한 영업을 하고 있다”며 “항상 시장의 흐름을 판단해 전속물건을 발굴하고 그에 맞는 화주사를 발굴하는데 노력을 기울이고 있다”고 설명했다. 이러한 기반을 바탕으로 확대되는 LM시장에서 모든 서비스를 제공하는 기업으로 역량을 넓혀가겠다는 생각이다. 그는 “LM의 역할이 단순 임대 컨설팅에서 물류센터 개발의 앞단까지 확대가 되고 있다. 장기적으로 메이트플러스 LM팀의 구성원들의 역량을 강화하여 구성원 개개인이 물류센터의 개발부터 임대, 매각까지 자문을 드릴 수 있는 One stop total solution을 제공할 수 있게 되는 것이 목표”라고 밝혔다.