2018년 물류부동산 시장은 지금까지보다 더 많은 변화와 치열한 경쟁을 예고하고 있다. 부동산 서비스 기업들은 물류부동산 분야에서 단순한 임대차나, 중개 서비스를 넘어서 물류기업과 투자사들에게 도움이 될 수 있는 서비스로 경쟁에 임하고 있으며 투자사와 운용사들도 퀄리티 높은 물류센터를 확보하기 위해 물밑에서 치열한 경쟁을 하고 있다. 이러한 시장에서 자신의 입지를 넓혀가고 있는 기업이 있어 주목된다. 2009년 출범해 국내 최고의 부동산 자산관리회사로 성장한 메이트플러스가 그 주인공. 최병곤 메이트플러스 대표는 “현재 메이트플러스가 관리하고 있는 부동산 면적은 116만평 규모”라며 “국내 부동산 자산관리회사들의 관리 면적 중 가장 넓은 면적으로 이는 메이트플러스가 명실상부한 자산관리 분야에서 최고임을 방증하는 것”이라고 자신 있게 설명했다.

자산관리분야의 경험과 실적으로 바탕으로 물류부동산 시장에 새로운 바람을 일으키고 있는 최병곤 메이트플러스 대표를 만나 앞으로의 계획은 물론 메이트플러스가 바라보고 있는 물류부동산 시장의 현황과 미래에 대해 이야기를 나눠봤다.

Q. 메이트플러스에 대한 간략한 소개를 부탁합니다.
A. 메이트플러스는 2009년 출범한 이래, 국내 최고의 부동산 자산 관리회사로 성장했다. 회사설립 당시 37만/3.3㎡이던 관리면적은 5년만인 2014년에 100만/3.3㎡를 돌파했다. 현재는 약 116만/3.3㎡평을 관리하고 있는데, 이 수치는 국내 부동산 자산 관리 회사들의 관리면적 수치들 중 가장 넓은 면적에 해당한다. 이는 메이트플러스가 자산 관리 분야에서 최고임을 방증하는 것이다. 또한, 2015년부터는 사업부문을 다양한 부동산 컨설팅 서비스로 확대하여 부동산 매입 매각 자문, 리테일, 오피스 임차인 대행, 프로젝트 매니지먼트, 리서치 및 부동산 전략 컨설팅 그리고 평가 서비스까지 제공하는 종합 부동산 컨설팅 회사로 성장했다. 매출 역시 매년 성장을 거듭하여 2017년에는 총 매출 약 730억 원을 달성했다. 안정적인 자산관리 서비스를 바탕으로 다양한 분야의 부동산 컨설팅 서비스를 제공하면서 고객의 니즈(needs)에 맞는 맞춤형 부동산 솔루션을 제공할 수 있는 기틀을 마련하였고 이를 바탕으로 차별화된 부동산 서비스를 제공하고 있다. 물류부동산 서비스도 그러한 우리의 노력과 의지가 반영된 분야라고 볼 수 있다.

Q. 물류부동산 시장에 메이트플러스가 관심을 가지게 된 계기는?
A. 물류부동산은 사실 삼성생명서비스 때부터 시작했기 때문에 상당히 오랫동안 관심을 가지고 지켜봐오고 있던 시장이다. 메이트플러스가 삼성생명서비스를 모태로 2009년 설립된 부동산 자산 관리 회사이기 때문이다. 오랜 시간동안 국내외 투자자들의 관심이 높아지면서 국내 1위 부동산자산관리 회사인 메이트플러스에 수차례 자문요청이 있었고 이를 통해 메이트플러스는 물류부동산 시장을 리딩할 수 있는 노하우를 축적해 오고 있었다. 특히 물류부동산은 산업발전과 경제성장에 필수적 생산요소이기 때문에 산업파급 효과가 다른 부동산보다 크고 범위도 광범위하다는 특성을 가지고 있다. 때문에 메이트플러스는 꾸준히 사업 단계 별로 준비하여 현재는 물류전문가, 개발전문가 등으로 구성된 물류팀을 운영하고 있다. 그 결과, 메이트플러스 물류팀의 물류부동산에 대한 전문성은 기관투자자, 화주들로부터 좋은 반응을 얻고 있으며, 더불어 지난해 매출 또한 의미 있는 성장을 기록했다. 물류부동산은 메이트플러스의 신사업을 넘어 분명 회사의 주요사업으로 자리 잡을 것으로 확신한다.

Q. 상업용 부동산 중 물류부동산이 가지고 있는 특징과 급성장하고 있는 배경은 무엇인지?
A. 기존의 오피스나 리테일과 같은 상업용 부동산이 주로 특정 목적 또는 기능을 위한 공간을 제공하는 것에 주력하고 있다면, 물류산업에서 물류부동산은 공간 제공 이상의 역할을 한다고 생각한다. 화주에 있어, 물류센터는 보관 용도로써의 창고, 배송 거점으로써의 창고 등 다양한 기능을 수행하는 곳이며 이러한 기능들은 유기적으로 연결되어 있다. 이러한 측면에서 물류부동산은 다른 상업용 부동산과는 전혀 다른 성격을 가지고 있다. 물류부동산의 가장 큰 특징은 일반 상업용 부동산보다 고도의 전문성이 요구된다는 것이다. 단순히 입지가 우수하다거나 건물 스펙(spec)이 뛰어난 물류센터가 모든 물류 고객사에게 적합한 것은 아니다. 해당 화주의 취급상품, 물류시스템, 물류 입지적인 거점의 특성 등이 종합적으로 고려되어야 하며 심지어 고객이 미처 알지 못했던 물류 니즈까지 고려하여야 최적의 물류센터라고 할 수 있다.

최근 물류부동산이 성장하는 배경에는 Last-Mile, Fulfillment와 같은 개념들이 의미하는 물류혁신과 연관이 있다. 소셜커머스를 중심으로 시작된 물류혁신은 라스트마일을 위한 최적의 물류센터 확보 경쟁으로 이어져 물류부동산의 가치를 높여 주고 있다. 실제로 기존 고객사의 경우, 물류효율화를 위해 최신 스펙(spec)으로 이루어진 대형물류센터 도입을 통해 물류효율성을 높이려는 니즈(needs)가 지속적으로 증가하고 있는 추세이다. 이러한 추세는 새롭게 공급되는 대형물류센터를 통해 물류비를 절감하기 위한 시도로 볼 수 있다. 이러한 요소들이 복합적으로 작용하고 있기 때문에 물류 부동산에 관심을 증폭 되고 있으며, 국내외 대형투자자들 또한 큰 관심을 나타내고 있는 시장으로 변해가고 있다.

Q. 물류부동산을 오피스나 리테일 같은 부동산과 비교했을 때 가장 부족한 부분은 무엇인지?
A. 우선 시장의 성숙도가 부족해 보인다. 현재 물류부동산 시장은 이제 막 초기단계에서 벗어나 성숙기로 접어드는 단계로 판단된다. 2010년대 초반, 투자금이 유입되기 시작한 이래로 물류부동산 시장은 그 동안 거래 사례가 많지 않았으며, 그 사례들마저도 대부분 선매입 형태의 거래였다. 하지만 이제부터는 운용사간 거래, 물류기업 간 거래 등 물류부동산에 대한 투자가 활발해질 것으로 보인다. 때문에 많은 사례를 남겨 시장을 성숙시키는 것이 중요하다. 시장 자체를 올바르게 성숙시켜야 더 많은 투자가 이루어 질 것이며, 안전자산으로써의 가치도 높이질 것이다.

또한 물류센터는 오피스, 리테일과 비교했을 때 도심에 밀집하지 않고 사용자가 다양하지 않기 때문에 수요자에 대한 정확한 정보 파악이 쉽지 않다. 현재 물류부동산 시장은 투자자들이 상당히 관심을 가지고 있는 시장이지만 아직 미성숙한 시장이라고 이야기 할 수 있다. 즉, 국내외 투자자들이 투자를 판단할 수 있는 정보가 부족한 상황이다. 메이트플러스 물류팀은 사업초기부터 이러한 문제의식을 가지고 팀 구성 이후 전국 물류센터, 개발가능 부지 등에 대한 DB 구축에 많은 시간과 인력을 들여 준비했다. 이를 바탕으로 물류부동산 컨설팅을 수행하고 있으며 다른 컨설팅 서비스인 매입매각 자문, 물류센터 개발, 임대 대행 서비스와의 연계를 통해 물류부동산 시장의 전부분에 걸쳐 서비스를 제공하고 있다.

Q. 물류부동산의 여러 부문 중 메이트플러스가 가장 강점이 있다고 생각하는 분야는?
A. 풍부한 DB를 바탕으로 한 임대차 컨설팅 분야가 가장 강점이 있다. 성공적으로 최선의 물류센터를 찾기 위해서는 물류센터 사용자 입장에서 생각하고 고객의 니즈(needs)를 정확하게 파악해야 한다. 메이트플러스의 물류팀은 물류센터 운영, 화주 유치 영업 등 다양한 경험과 네트워크를 갖추고 있다. 하지만 부동산은 개발에서부터 자산관리까지 유기적으로 연계되어 있는 사업이며, 이러한 점을 반영하기 위해 물류팀에는 임대차뿐만 아니라 개발, 매입매각 전문가들도 포진하고 있다. 임대 컨설팅 요청이 오더라도 단순히 물류센터 제안에 그치는 것이 아니라 종합적인 물류 컨설팅으로 센터개발, 매입매각 등을 복합적으로 고려하여 솔루션을 제공하고 있다는 것도 장점이다. 이러한 솔루션을 통해 물류센터 단순 임대 컨설팅 문의를 했던 고객사가 컨설팅 과정 중 BTS 방식의 개발 사업으로 전환되는 케이스도 있었다. 이처럼 메이트플러스는 균형 잡힌 Total Realestate Service를 제공할 수 있는 점이 강점이다.

특히, 물류 전문가들이 포진하고 있어 국내 유통업계 담당자들과의 네트워킹이 잘 구축되어 있다는 점도 자랑할 만하다. 즉, 화주들과의 연결고리가 임대차로 이어지고 있으며 화주들과의 지속적인 커뮤니케이션과 새로운 네트워킹 구축에 힘쓰고 있어 메이트플러스의 물류서비스는 앞으로가 더욱 기대되는 서비스이다.

Q. 이야기하신 바와 같이 물류 전문가들이 주로 포진하고 있다. 팀 구성을 이렇게 한 이유는?
A. 물류부동산 컨설팅의 특징은 물류산업과 화주에 대한 깊이 있는 이해가 필수적이라고 생각한다. 우리는 고객의 니즈(needs)를 충족시킬 컨설팅을 할 수 있는 전문성을 바탕으로 폭넓은 물류 업계 네트워크를 보유한 인재, 즉 고객과의 최접점에서 물류업무를 담당한 물류회사 출신전문가들을 대폭 확충해 왔다. 그렇지만 물류 그 자체가 물류부동산의 본질이 될 수는 없다. 메이트플러스 물류팀은 물류 전문성과 함께 부동산 전문성을 겸비한 인재들로 구성되어 고객의 니즈(needs)를 충족시킬 수 있는 최상의 솔루션을 찾는 데 큰 시너지를 발휘하고 있다. 이는 단연코 경쟁사와 대비되는 메이트플러스만의 장점이라고 생각한다. 물류센터개발, 물류센터임대, 물류센터매입매각, 물류센터 관리 등 각 구성원들의 부동산 역량 전문성이 뚜렷하며 이러한 점은 임차를 원하는 고객사, 투자자들의 신뢰를 얻는데 큰 역할을 하고 있다.

Q. 2018년 물류부동산 시장에서 메이트플러스의 전략은 무엇인지?
A. 물류부동산에 대해 고민을 시작하면서 ‘물류부동산, 물류센터 수요가 있는 투자자와 화주의 경우 무엇이 가장 필요할까?’에 대한 고민을 가장 먼저 했다. 그동안 물류부동산의 경우 활용할 수 있는 많은 DB와 비교할 수 있는 검증된 자료가 없어서 물류부동산에 투자하고 싶은 투자자와 최적의 센터를 임대하고 싶은 화주가 물류센터 구하는데 많은 어려움이 있었기 때문이다. 이러한 문제를 해소하기 위해 메이트플러스에서는 물류센터와 화주 DB를 구축하는데 많은 시간을 투자해서 현재는 고객이 원하는 최적의 위치, 스펙(spec)의 물류센터를 찾을 수 있는 DB를 구축해 놓았다. 이를 바탕으로 메이트플러스 물류팀의 가장 핵심인 ‘전문성’을 더해 시장을 리딩 해 나가는 것이 가장 중요하다.

한 가지 더 추가한다면 물류센터를 이용하는 해당 산업에 대한 이해도 또한 깊어야 정확한 컨설팅이 가능하기 때문에 물류전문가와 함께 물류분야별 담당자를 배치하여 화주들의 니즈(needs)를 심도 있게 고려한 최적의 물류센터 컨설팅을 제공할 예정이다. 현재 식음료, 유통, 패션 분야 전문 물류 컨설턴트가 왕성하게 활동 중이고, 해당 산업군을 계속 확대해 나가고 있다. 무엇보다 고객과의 접점에서 가장 밀접하게 만날 수 있는 방법을 지속적으로 고민하고 또 추진해 나갈 계획이다.

Q. 앞으로의 계획은 무엇인지?
A. 물류부동산 시장에서 메이트플러스가 이루고 싶은 첫 번째 목표는 물류부동산 업계에서 가장 ‘신뢰’ 받는 플레이어가 되는 것이다. 모든 사업이 신뢰가 중요한 요소이지만, 거래단위와 거래기간이 장기간인 부동산 업계에서는 신뢰가 더욱 중요하다. 고객이 요구하지 않은 부분까지 세심하게 검토하여 고객의 시간과 비용을 절약하는 ‘신의, 성실성’을 지킬 수 있는 내용만을 제안하고 그 제안은 끝까지 지킨다는 ‘믿음’을 제공하여 고객으로부터 신뢰를 받을 수 있도록 노력할 것이다. 두 번째로 컨설팅하기 어려운 부분, 모두가 싫어하고 두려워하는 부분에서 메이트플러스의 장점을 살려 고객에서 감동을 줄 수 있도록 하고 싶다. 다시 말해 고객이 믿고 다시 찾을 수 있는 메이트플러스가 되도록 최선을 다 할 것이다. 또한, 현재까지 대형물류센터 공급이 지속적으로 이루어지고는 있으나, 이는 온/오프라인 유통시장 및 최신 물류트렌드를 고려해 볼 때, 충분한 수준이라고 보기는 어렵다. 그래서 물류센터 임대를 기본으로 물류센터 개발, PM(project management) 등에 강점을 더욱 키워 물류센터 공급 부문에서도 우리의 역할을 찾아볼 계획이다.
사진/이경성 기자 bluestone@klnews.co.kr, 스튜디오 모노픽