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“수도권 물류센터 공실률 줄고, 임대료 증가”
이커머스 기업 임차 활동에 빠르게 공실 해소…하반기에도 임대활동 안정적 일 것
석한글 기자 | hangeul89109@klnews.co.kr   2020년 08월 07일 (금) 09:19:01

전 세계를 공포로 몰아넣은 코로나바이러스로 인한 경기침체의 영향이 각종 지표로 확인되고 있다. 올해 2분기 우리나라 경제성장률은 코로나바이러스의 충격으로 전 분기 대비 -3.33% 역성장했다. 이는 IMF 외환위기였던 1998년 1분기 –6.8% 이후 22년여 만에 최저치다.

최악의 경기침체는 미국, 유럽 등 선진국은 물론이며 신흥국에서도 나타나는 현상으로 전 세계의 고심이 깊어지고 있다. 특히 세계 교역의 크게 줄어 물류산업도 큰 타격을 받고 있다. 이처럼 어려운 상황 속에서도 전자상거래를 중심으로 한 비대면 경제는 빠르게 성장하고 있다. 비대면 경제의 한 축을 담당하고 있는 물류센터의 중요성도 함께 커져만 가고 있다.

글로벌 종합 부동산 서비스 회사인 JLL 코리아가 발표한 ‘2020년 2분기 수도권 A급 물류 시장’ 보고에서 따르면 수도권 A급 물류 시장은 코로나19로 인한 경기 침체에도 불구하고 상대적으로 견조한 것으로 나타났다.

수도권 공실률 줄어…‘북부 권역 공실 완벽 해소’
수도권 A등급 물류센터 공실률은 지난 분기 10.3%에서 이번 분기 7.9%를 기록하며 2.4% 하락했다.

공실률 하락을 주도한 것은 북부 권역이었다. 북부 권역의 A급 물류센터들은 지난 분기 7.3%에서 이번 분기 0.0%로 공실을 완벽히 해소했다. 북부 권역은 타 권역에 비해 교통 인프라 등에 약점이라는 인식이 강했지만 2020년 1분기 완공된 센터는 3PL업체와 이커머스 기업을 유치해 3개월 만에 공실을 모두 해소했다. 평균적인 A등급 물류센터 임대 안정화 기간 6개월보다 빨리 공실을 완벽히 해소해 눈길을 끌었다.

   

남동부 권역 공실률도 지난 분기 9.9%에서 이번 분기 2.5%로 크게 하락했다. 특히 최근 준공된 대형 센터들의 임대 활동이 활발하게 이뤄졌다. 서부 권역의 공실률은 지난 분기 15.2%에서 이번 분기 13.7%로 낮아졌다. 인천지역 물류센터는 3PL 업체 유치와 부천 물류센터에서의 3PL업체와 이커머스 업체 유치가 영향을 미쳤다. 한편 중부지역의 공실률은 1분기에 이어 이번 분기에도 9.9%로 공실률을 유지했다.

남부 권역의 공실률은 유일하게 상승했다. 이번 분기 12.1%로 1분기 5.5%에 비해 6.6% 상승했다. 이는 준공 연도가 오래된 센터들에서 주요 화주와 계약이 끝나고 후속 임차인을 구하지 못한 것이 작용했다. 하지만 2019년 이후 준공된 최신식 센터들은 안정적인 임차율을 보였다.

평균 임대료 상승…‘중부 권역 0.7%로 가장 높아’
2020년 2분기 수도권 A등급 물류센터의 평균 임대료는 31,700원으로 전 분기보다 0.1% 상승했다. JLL코리아는 임대료 상승의 주요 원인으로 신규 센터 공급을 꼽았다.

권역별로 살펴보면 중부 권역과 남동부 권역이 임대료 상승을 이끌었다. 특히 중부 권역은 A등급 물류센터의 평균 명목임대료는 1분기 대비 0.7% 상승했다. JLL 코리아는 2분기부터 임대를 시작한 의왕의 물류센터가 임대료 평균을 끌어올린 것으로 분석했다.

남동부 권역의 A등급 물류센터는 1분기 대비 0.2% 상승했다. 남동부 권역은 2분기에 3개의 물류센터가 공급됐다. 이 중 이커머스 임차인 유치한 한 센터의 임대료가 기존 남동부권역이 임대료 평균보다 높았다. 하지만 오픈 후 1분기 만에 공실을 해소하는 모습을 보였다.

반면 서부 권역과 북부 권역의 경우 평균 명목임대료는 하락했다. 서부 권역의 A등급 물류센터는 1분기 대비 2.5% 낮아졌다. 2분기부터 임차에 들어간 한 서부권역 물류센터는 준공 이전에 임대 계약을 완료했다. 계약 당시 임대료와 비교해 서부권역의 임대료가 빠르게 상승해 현재 서부권역의 평균 임대료 수준보다 낮은 가격에 임대 계약이 이뤄져 권역 평균 임대료가 낮아졌다.

북부 권역의 경우 A등급 물류센터의 평균 명목임대료는 1분기 대비 1.4% 낮아졌다. 타 권역보다 A등급 물류센터가 적어 상대적으로 주목을 덜 받았지만 상반기에 A등급 물류센터 한 곳이 추가되고 권역 평균보다 공격적인 임대료를 제시해 센터 오픈 후 이른 시일 내에 성공적으로 공실을 해소했다. 한편 남부 권역의 A등급 물류센터 평당임대료 평균은 전 분기와 똑같이 유지됐다.

하반기에도 10개 물류센터 공급…‘저온 물류센터 수요 견고’
지난 2분기에 남동부 권역 3개의 A등급 물류센터 공급된 데 이어 하반기에도 남동부 권역 7개, 남부 권역역 2개, 서부 권역 1개 등 242,000평의 물류센터가 공급될 전망이다. 이중 남사 남사 물류 터미널은 연 면적 약 76,000평으로 대한민국에서 순수 저온 창고 중 가장 큰 센터로 지하 2층을 제외한 모든 층이 임대 완료됐다. JLL 코리아는 새벽배송 시장의 성장에 힘입어 신선식품 수요가 증가했으며 계절상품 수요 또한 급증해 저온 물류센터에 대한 수요는 더욱 견고해질 것으로 예상했다.

JLL 코리아는 2020년까지는 남동부권역을 중심으로 공급이 이뤄지지만 2021년 이후부터는 공급의 중심이 서부권역일 될 것이라고 예상했다. 2분기 신규 건축 허가를 받은 1만평 이상 물류센터는 12개로 약 300,000평이다. 허가 건수의 50%가 서부 권역에서 이뤄졌으며 남동부가 33%로 다음을 기록했다. 연 면적을 살펴보면 서부 권역 집중이 두드러진다. 총 30만평 중 68.7%가 서부 권역에 공급돼 연 면적이 큰 대형 센터들이 있음을 보여주고 있다.

한편 JLL 코리아는 일부 물류센터들의 공급이 예상보다 다소 늦어질 수 있다고 밝혔다. 이 중 일부 물류센터가 건축허가만 받고 착공을 받지 못한 경우가 있기 때문이다.

우정하 JLL 코리아 물류산업 자산 서비스팀장 상무는 “향후 광주, 용인, 이천 인근의 물류센터 인허가가 어려워 여주, 안성, 화성 인근지역의 물류센터 개발이 활발하게 이뤄질 것으로 전망된다”라고 말했다.
   

‘준공 전 선매입’, 상온·저온 물류센터가 대세 될 것
JLL 코리아는 보고서를 통해 최근 물류센터 개발 트렌드는 ‘준공 전 선매입’이라고 밝혔다. 공급되는 상당수의 물류센터가 준공 전 선매입 형태로 거래가 체결될 것으로 예상했다.

또한 JLL 코리아는 코로나바이러스로 인해 부상한 비대면 소비로 인해 이커머스 기업들의 임차 활동이 활발할 것으로 전망했다. 대형 이커머스 기업과 같은 안정적인 임차인의 경우 상온과 저온상품을 단일 센터에서 보관하기를 희망하기 때문에 상온·저온 복합센터들이 공급될 것이라고 밝혔다. 또한 하반기에도 신규 물류센터들의 임대 활동이 안정적일 것으로 예상했다.

중장기적으로는 오프라인 유통 대기업이 기존에 가지고 있던 오프라인 지점의 유휴공간을 물류센터나 소규모 도심 배달 거점으로 활용하는 사례가 증가할 것으로 전망했다. 이를 통해 온라인 유통업 역량이 향상되고 배송 서비스 다각화가 이뤄질 것으로 예상했다.

JLL 코리아는 LF의 도심 물류센터 개발 사례도 주목했다. LF는 지난 5월 코람코자산신탁을 인수 합병한 후 도심 물류 프로젝트를 발표했다. 계획에 따르면 안양 시내의 LF의 의류 물류창고를 저온물류창고로 바꾸고 임대형 센터로 운용할 예정이다. 높은 토지가격으로 인해 기존 부동산 자산이 있는 기업은 이 같은 방법으로 물류시장에 진입할 것으로 전망했다.

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