이지스자산운용, ‘물류부동산 운영에 관한 인터뷰 보고서’ 발행
이지스자산운용은 이러한 보고서를 발표하게 된 배경에 물류부동산 시장이 임차인 위주의 시장으로 형성되고 있고 임차인이 원하는 방식의 공급이 필요하기 때문에 실제 운영하는 실무자를 대상으로 인터뷰를 실시하여 임차인이 원하는 물류센터를 확인하기 위함이라고 밝히고 있다. 때문에 이 보고서는 입지, 건물, 임차 특성, 물류비용 등 임차인이 어떤 물류센터를 원하고 있는지에 대한 내용을 담고 있다.
이 보고서에 따르면 입지측면에서 IC보다는 도심까지의 거리가 중요한 것으로 나타났다. IC와의 거리는 10~15분 내 거리가 적절하며 시장이 형성된 도심까지의 접근성이 IC 접근성 보다 더 민감하게 반응하는 것으로 나타났다. 또 접근성을 이야기 할 때 단순 거리보다는 주유비, 통행료, 인건비가 포함된 운송비용에 민감한 것으로 나타났다. 하지만 택배터미널의 경우 온라인 주문증가와 낮은 택배 단가로 인해 접근성보다는 고정비인 임대료에 더 민감하게 반응하고 있다. 또 해외 역직구를 하는 임차인들은 빠른 해외배송을 위해 공항 접근성이 좋은 김포를 선호하며 물류센터가 많이 몰려 있는 용인의 경우 전국을 커버하는 임차인들에게 적합하다고 밝히고 있다. 또 최근 제주도 내 물류센터 수요가 증가하고 있는데 이는 내륙대비 높은 물류비용과 태풍, 폭설 등 기상 악화로 물품조달이 어려울 수 있기 때문인 것으로 나타났다.
바닥면적은 2~3천 평, 상온보다 저온 선호
최근 초대형 물류센터의 개발 사례들이 늘어나고 있어 공실에 대한 부담도 존재하는 것으로 보인다. 취급하는 제품에 따라 차이가 있지만 최근 임차인들이 2~3천평 정도의 바닥면적을 선호하고 있기 때문. 현재 시장에서는 연면적 1만평 이상을 프라임 물류센터로 분류하고 있으며 일부 임차인들이 1만평 이상 되는 물류센터를 선호하고 있지만 다수의 임차인들은 그렇지 않아 연면적이 2만 평을 넘어설 경우 공실에 대한 부담이 존재하는 것으로 나타났다. 또 유통시장의 변화로 인해 최근에 저온 물류센터의 수요가 증가하고 있으며 그에 따른 공급도 증가하고 있는 것으로 나타났다.
저온물류센터의 경우 공사비가 높지만 상온 보관이 가능한데 비해 상온창고는 저온 보관이 불가능하다고 이보고서는 제시하고 있다. 또 저온 시설이 저층 또는 지하에 배치되어 있는 것을 선호하는데 이는 전기비용 절감과 열효율 향상 때문인 것으로 나타났다. 또 이러한 상황에서 저온 물류센터의 공급이 원활하지 않아 상온 물류센터를 저온 물류센터로 변경하는 사례가 증가하고 있다. 임대인이 직접 변경을 하거나 원상복구 조건으로 임차인이 직접 변경하는 형태로 2,500평 기준으로 40~60억 원 수준의 비용이 발생하는 것으로 나타났다.
보고서에 따르면 최근 기둥간격이 11m로 규격화 되고 있는 것으로 나타났다. 이보다 간격이 넓으면 하중 문제가 발생하며 좁으면 적재 차량과 충돌로 건물의 균열이 이러날 우려가 있다고 보고서는 밝히고 있다. 층고의 경우 유효 층고를 기준으로 8.5m를 선호하고 있으며 저온 물류센터의 경우 층고가 높을수록 임차인들이 메리트를 느끼는 것으로 나타났다. 화물용 엘리베이터 보다는 램프를 통해 모든 층에 접안할 수 있는 물류센터를 선호하고 있어 램프로 인한 하중의 중요성이 함께 커지고 있다. 램프를 선호하는 이유는 운영시간과 비용을 절감할 수 있으며 화물 엘리베이터 고장시에 발생되는 추가 인력투입도 부담인 것으로 보인다. 도크는 자주식을 선호하며 이는 기계식의 도크 승하차시 가동시간이 오래 걸리는 단점과 고장 발생시의 문제가 지적됐다.
최근 물류부동산 시장에서도 렌트프리가 물류센터를 임차하는데 중요한 하나의 포인트가 되고 있다. 이러한 렌트프리는 지역별 편차가 크지만 0.5~1.5개월 수준을 유지하고 있는 것으로 보인다. 물론 최근 공실률이 일부 상승하면서 2.5년 계약에 5개월의 렌트프리를 주는 사례도 있다고 이 보고서는 밝히고 있다. 또 임차인이 설비를 위한 IT/Fit-out 기간도 제공되고 있다. 이 보고서에 따르면 700파렛트를 보관하기 위해서는 약 3천만 원 이상의 비용이 들어가지만 임대인은 기존 임차인이 나가도 자산으로 남아 다음 임차인을 유인할 수 있는 요소로 작용한다고 설명했다. 이와 함께 국내 최대 명절인 추석, 설날이나 크리스마스 등에는 3개월에서 6~7개월의 단기 임차 수요가 발생되지만 과거 개인 사업자가 단기수요를 흡수했던 상황과 달리 자산운용사의 물건이 많아지면서 공급 부족현상이 나타나기도 하는 것으로 나타났다.
임차인 우위 시장 유지, 도심형 물류센터 성장
이지스자산운용은 이번 보고서를 통해 향후 임차인 우위시장이 당분간 지속될 것이라고 내다봤다. 하지만 길게 가지는 않을 것이라는 예상이다. 공급 증가로 인한 공실률이 늘어나고 있지만 향후 개발의 한계로 인해 공급량 증가는 제한적이라는 것이 그 이유이다. 이와 함께 저온 물류센터와 복합물류창고의 수요가 지속될 것이라고 내다봤다. 1인가구의 증가와 배달 주문 증가로 신선식품에 대한 수요가 증가하고 있어 이를 운영할 수 있는 저온 물류센터의 수요가 증가한다는 설명이다. 배송전쟁에 따른 도심형 물류센터도 높은 관심을 받을 것으로 내다봤다. 하지만 도심형 물류센터는 대형 보다는 소규모의 물류센터가 성장할 가능성이 높다는 설명이다. 이와 함께 단기 임차를 흡수할 수 있는 물류센터의 수요도 증가가 예상된다. 이지스는 공유오피스와 같이 단기임차 수요를 흡수할 수 있는 물류센터가 필요한 시점이기 때문이라고 밝혔다.