최근 유통산업과 4차 산업혁명을 기반으로 한 전자상거래의 발달, 1인 가구 및 맞벌이 부부의 증가라는 사회적 변화는 온라인 및 모바일 쇼핑의 급성장을 가져왔다. 그 결과 지난 2018년 전자상거래 매출이 처음으로 100조를 돌파해 올해는 약 130조의 매출이 예상되고 있다.

전자상거래 발전에 따른 유통·물류업계의 중요 키워드는 ‘빠른 배송’을 필두로 한 다양한 배송 서비스다. 이는 물류 산업의 발전과 변화를 가져왔으며 국내 물류 부동산 투자수익률 역시 약 6%대로 타 부동산 분야에 비해 높은 수준을 유지하는 계기가 됐다.

이런 가운데 230년의 풍부한 역사를 지닌 글로벌 부동산 기업 JLL의 한국지사인 JLL 코리아가 물류부동산 분야에 도전장을 내밀었다. JLL 코리아의 물류부동산 부분을 총괄하고 있는 우정하 이사를 만나 다양한 이야기를 들어봤다.

물류 부동산 전문 서비스팀을 신설…원스톱 서비스 제공
JLL 코리아는 오피스, 리테일, 주거, 중소형 부동산 등 다양한 유형의 자산에 대해 매입매각 자문, 자산관리, 임대차 대행, 전략 컨설팅 자문, 통합시설관리, 건축 및 인테리어 프로젝트 관리 등의 종합적인 부동산 서비스를 제공하고 있다.

지난 3월 JLL 코리아는 20년 이상 물류 분야 근무를 통해 다양한 경험을 쌓은 우정하 이사를 영입하며 물류·산업자산 서비스팀을 본격 가동, 물류 부동산으로 사업영역을 확장했다.

JLL 코리아 본사에서 만난 우정하 이사는 지난 20년간 물류 대기업에서 기업을 대상으로 물류마케팅 업무를 진행했다. 즉 택배, 3PL 등을 수주해 운영까지 담당하는 업무였다. 지난 5년은 물류부동산 관련 업무를 담당하며 다양한 경험을 쌓았다.

우정하 이사는 “국내 물류 대기업에서 근무하면서 물류 부동산에 대한 무궁무진한 가능성을 보았다”며 “기존 물류부동산 서비스를 뛰어넘는 물류회사, 화주사 등 물류산업과 연계된 고객사들이 만족할 수 있는 전문적인 서비스를 제공하고 싶었다”며 각오를 밝혔다.

우 이사는 “JLL 코리아는 투자자를 비롯한 개발자, 임차인의 다양한 부동산 물류 부동산에 대한 수요와 요구에 맞춤 대응하기 위해 종합적인 물류 부동산 서비스팀을 신설했다”며 “물류 임대차 서비스 외에도 컨설팅, 자금조달, 매입·매각, 자산관리에 이르기까지 전문적인 원스톱 서비스를 제공한다”고 설명했다.

JLL 코리아는 전문적인 원스톱 서비스를 위해 국내 물류 대기업 출신들의 전문가들이 포진한 별도의 팀을 만들어 물류부동산 부분의 전문성을 더했다.

“고객 감동 극대화 서비스 제공할 것”
물류 전문가들을 중심으로 전문적인 팀 구성에 대해 우정하 이사는 “물류 부동산 서비스를 제공하는 입장에서 물류를 이해하고 있다는 것은 매우 긍정적이라고 생각한다”며 한 가지 예를 들었다.

한 예로 물건을 팔 때도 제품이 가지고 있는 가치를 알고 제안하는 것과 그렇지 않은 것은 상당히 차이가 있다. 물류 부동산도 물류센터에 대한 이해를 바탕으로 고객에게 제안하면 고객들의 만족도는 상당히 높아진다. 즉 물류시설이 가지고 있는 물리적인 특징과 화주가 취급하는 제품의 특성을 이해하면 좀 더 목적에 맞는 시설물을 제안할 수 있기 때문이라는 것이다.

또한 고객이 추가로 원하는 것이 어떠한 것인지 쉽게 알 수 있다는 것도 매우 중요한 사항이라고 강조했다. 물류에 오랫동안 종사한 전문가가 고객의 요구를 판단하고 이에 맞는 물류센터를 제안할 수 있다는 것이 JLL 코리아가 가지고 있는 매우 큰 장점이라고 말했다.

그러면서 우 이사는 물류산업에서 보는 물류센터와 부동산 관점에서 바라보는 물류센터는 차이가 있다고 설명했다. 그는 “전쟁으로 이야기하면 물류센터는 항공모함 같은 존재다. 모든 것이 가능한 곳으로 물류회사가 큰 시너지를 낼 수 있게 해주는 시설물이다. 즉 물류서비스를 제공하는 데 도구로서 매우 중요하다”고 말했다.

하지만 부동산 시장은 오직 숫자만이 중요하다. 물류센터는 투자목적의 대상일 뿐이라는 것이다. 그래서 투자자마다 요구가 조금씩 다르다. 또한 대상물의 특징을 잘 모르기 때문에 많은 설명이 필요하다. 중간입장에서 양쪽의 요구를 맞추고 차이를 좁혀 서로 윈-윈(Win-Win) 수 있는 방법을 모색하는 것이 중요하다.

우정하 이사는 “전문적인 팀 구성을 통해 사용자 입장에서 세심하고 정확한 서비스를 제공하며 특히 화주사가 원하는 물류설비 소개 및 물류 인력업체 등과 더불어 필요로 하는 정보 제공을 토대로 물류센터 원스톱 서비스를 수행하고 있다”고 설명했다. 그는 “물류센터의 A-Z까지 모든 부분에 물류 전문가가 투입돼 고객 감동을 극대화하는 서비스를 제공하고 있다”고 덧붙였다.

마지막으로 “3PL 물류회사를 대상으로 영업 관련 컨설팅 지원과 센터 구축 시 컨설팅이 가능한 인력도 보유하고 있어 특화된 서비스 또한 큰 장점”이라고 밝혔다.

고객과의 ‘신뢰’가 최우선
우정하 이사는 인터뷰 초반 전문성, 물리적 위치 등을 강조했지만 물류 부동산 관련 업무를 하면서 가장 중요하게 느낀 것은 ‘신뢰’라고 강조했다. 일반적으로 물류센터 위치, 특성, 규모 등 물리적인 시각으로 접근하지만 우 이사는 무형의 서비스인 신뢰를 가장 중요한 물류 부동산 업무의 핵심이라고 말했다.

우정하 이사는 “신뢰는 상호경험을 통해서 자연스럽게 형성되는 것으로 서로를 얼마나 신뢰할 수 있게 만드느냐가 중요하다고 생각한다”며 신뢰가 깨지면 고객은 JLL 코리아를 다시 찾지 않는다며 신뢰의 첫걸음은 정확한 정보라고 덧붙였다.

우 이사는 “거짓된 정보를 제공하면 안 된다. 예를 들면 고객이 찾는 물류센터가 없는데도 고객을 놓치지 않기 위해서 있다고 시간을 끄는 경우가 있는데 이는 신뢰를 저버리는 것이다”라고 말했다. 대안을 마련해서 고객이 선택할 수 있도록 해줘야 하는 것이 신뢰를 저버리는 것이다.

그는 “대안을 마련해서 고객이 선택할 수 있도록 해줘야 하는 것이 신뢰를 지키는 일이라고 생각한다. 하지만 이러한 신뢰를 물류부동산 시장에서 지켜나간다는 것은 쉽지 않은 것이 사실이다. 일부 업체에서는 작은 크기의 물류센터에 대한 임대차 서비스를 하지 않는 경향이 있다. 이는 센터 규모에 상관없이 업무의 양은 같은데 들어오는 수익이 적기 때문”이라며 “JLL 코리아의 경우 고객과의 신뢰를 위해서 작은 규모의 센터라도 진심으로 서비스하고자 노력하고 있다”고 말했다.

물류센터 건설 난항에 모두가 고민해야
물류산업의 성장과 물류 부동산에 대한 관심은 높아져 가고 있지만 정부는 물론 기업, 투자자, 고객 모두가 고민해야 할 부분도 늘어나고 있다. 특히 물류센터 개발에 대한 지역주민들의 민원이 증가하고 있어 인허가 가 점점 어려워지고 있다. 우리나라의 경우 전체 인구의 절반 정도가 수도권에 집중되어 있고 소비에서도 수도권이 차지하는 비중이 크다. 물류기업 및 투자자는 수도권과 가까운 지역에 물류센터를 건설 또는 임대하기를 원하고 있지만 지역주민들의 민원으로 어려움을 겪고 있는 지역이 늘어나고 있다.

우 이사는 “국내 물류산업이 현재 아시아 유통 허브로 급성장하는 추세에 부정적인 영향을 미치는 것 같아 안타깝다”며 향후 인허가 불가의 상황이 발생하면 기존 물류센터의 임대료가 상승할 것이고 비용 상승은 결국 소비들에게 전가되어 부담으로 돌아올 수 있다고 말했다. 그는 “개발사 및 지자체 그리고 지역주민들이 상생하고 더 나아가 국내 물류산업이 선진화되고 성장하기 위한 방안 마련이 시급하다”고 말했다.

출발은 늦었지만 업계 독보적 1위가 목표
인터뷰 말미 우정하 이사에게 앞으로의 계획에 대해 물었다. 우정하 이사는 “물류산업에 종사할 때는 크게 느끼지 못했지만 지금은 물류산업이 얼마나 중요하고 성장 가능성이 큰 산업인지 알게 됐다”며 “현재 진행되고 있는 4차 산업혁명에 맞춰 물류산업은 더욱 발전해갈 것”이라고 전망했다.

우 이사는 “물류 부동산도 긍정적인 변화와 성장이 이루어질 것으로 예상된다. 이런 상황 속에서 JLL 코리아의 출발은 다소 늦었지만 물류 부동산 분야에서 독보적인 1위가 되는 것이 목표이며 업계에서 물류 부동산은 JLL 코리아, 좋은 부동산 전문기업 JLL 코리아라는 하나의 공식이 됐으면 한다”고 포부를 밝혔다.