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초대형물류센터, 인천·경기에만 100만 평+α?
1만평 이상 대형물류센터 포함하면 단기적으로 공급과잉 될 수도
신인식 기자 | story202179@klnews.co.kr   2019년 05월 31일 (금) 09:33:55
   
 ▼ 동탄물류단지 B블럭

최근 물류센터는 국내외 자본들의 활발한 투자로 인해 대형 센터의 공급이 늘어나고 있다. 또한 기업들도 물류센터의 공간을 효율적으로 활용하고 물류비용을 낮추기 위한 방편으로 물류센터 통합을 추진하고 있으며 대형 이커머스 기업들도 대형 물류센터를 선호하기 시작하면서 단일 물류센터의 규모도 지속적으로 확장되고 있는 추세이다.

이러한 추세에 맞춰 국내에는 대형을 넘어 초대형 물류센터들의 공급이 늘어나고 있다. 물류신문은 5월 1일 톡좌담회를 통해 물류센터의 소형, 중형, 대형, 초대형에 대한 전문가들의 의견을 취합했다.

업계에서는 물류센터의 연면적이 단일 건물 기준으로 3만평 이상일 경우 초대형 물류센터라고 정의할 수 있다는 의견이 다수였다. 이를 기준으로 봤을 때 인천·경기권에 위치한 초대형 물류센터는 사용 승인이 된 14개 물류센터를 포함해 향후 2020년까지 사용 승인 예정(5월 착공 기준)되어 있는 4개를 포함할 경우 총 18개의 물류센터가 공급·운영될 것으로 보인다. 현재 착공에 들어가지 않았지만 계획 중에 있는 물류센터나 행정절차를 밟고 있는 물류센터를 포함하면 그 숫자는 더욱 늘어날 것으로 전망된다.

2020년 공급 초대형 물류센터 여의도 면적보다 많아
물류신문에서 조사한 자료에 따르면 지금까지 공급된 초대형 물류센터와 2020년까지 공급 예정인 초대형 물류센터의 총 연면적은 1,019,166평에 이르는 것으로 조사됐다. 현재까지 공급된 14곳의 초대형 물류센터의 총 연면적이 816,438평, 향후 2년 안에 공급될 4곳의 초대형 물류센터의 총 연면적은 202,728평으로 이를 모두 합하면 여의도 면적(2.9㎢, 약 878,788평)보다 큰 규모이다. 주목되는 점은 초대형 물류센터들의 평균 연면적이 50,958평으로 초대형 물류센터의 기준으로 인식하고 있는 3만평에 비해 규모가 크다는 점이다. 초기 공급된 초대형 물류센터는 대부분이 4만평을 넘지 않는 수준이었다.

하지만 2018년 5만평 이상의 물류센터들이 공급되면서 평균 연면적이 상당히 높아진 상황이다. 2018년 이전 4만평 이상의 연면적을 운영하던 물류센터는 2012년 공급된 롯데글로벌로지스의 오산물류센터가 유일했다.

인천·경기권 첫 공급 초대형물류센터는?
인천·경기권에 가장 먼저 공급된 초대형 물류센터는 12년 전으로 거슬러 올라간다. 지난 2008년 사용승인을 득한 고려항업 포승공단CFS가 인천·경기권 첫 초대형 물류센터였다.

이 물류센터의 연면적은 3만평이 약간 넘는 30,196평이다. 이 물류센터가 주목되는 것은 사용승인 이루어진 2008년이 글로벌 금융위기로 인해 물류부동산 시장이 침체기로 돌아서는 시점이라는 점이다. 2008년은 미국계 투자사가 한국에서 철수하고 대부분의 투자사들도 관망세로 돌아서는 상황이었다. 때문에 이후 새로운 초대형 물류센터가 시장에 공급되기까지 오랜 시간이 걸렸다. 고려항업 물류센터 이후 공급된 초대형 물류센터는 2012년 롯데글로벌로지스의 오산물류센터와 다이소 용인허브센터로 공급까지 4년여의 시간이 걸린 것으로 나타났다.

2010년 이후 침체돼있던 물류부동산 시장이 성장기로 돌아서고 2년이 지난 시점에 공급이 다시 시작된 것. 2012년에 공급된 롯데글로벌로지스 오산물류센터는 고려항업 물류센터의 2배 규모인 60,641평의 연면적으로 공급됐다. 이 물류센터는 2018년 켄달 부천물류센터가 운영을 시작하기 전까지 가장 큰 인천·경기권 물류센터였다.

   

가장 큰 물류센터는 ‘화성동탄물류단지 B블록’
착공기준으로 예정되어 있는 물류센터를 포함해 국내에서 단일 물류센터 기준으로 가장 큰 물류센터는 화성동탄물류단지 내 B블록에 위치한 물류센터이다. 이 물류센터는 지난해 사용승인이 됐으며 연면적은 약 147,000평 규모이다.

현재 이 물류센터는 에이디에프케이아이피2사모펀드(ADF 자산운용)가 지난해 12월 매입해 운용하고 있으며 CJ대한통운, 이베이코리아, 아이마켓 코리아 등이 임차해 사용하고 있다. 단일 건물 기준으로 두 번째로 큰 규모를 자랑하는 물류센터는 양지아레나스 물류센터로 연면적은 약 105,000평이다.

이 물류센터는 양지 IC 바로 앞에 위치해 있으며 현재 CJ대한통운이 임차해 사용하고 있다. 이지스자산운용이 운용하고 있으며 올해 초 사용승인을 얻어 운영 중에 있다. 세 번째로 큰 물류센터는 켄달 부천물류센터로 연면적은 92,442평이다. 삼성물산을 비롯한 다수의 기업들이 임차해 사용하고 있는 것으로 알려졌다.

초대형 물류센터 수는 ‘용인’, 총 공급 연면적은 ‘화성’
인천·경기권에서 초대형 물류센터의 수는 용인시가 가장 많았으며 공급 연면적은 화성이 가장 많은 것으로 확인 됐다. 용인에 공급된 초대형 물류센터는 총 3곳으로 다이소용인허브센터, 양지SLC 물류센터, 양지아레나스 물류센터이다. 다음으로는 이천, 평택, 화성에 각각 2곳씩 운영을 되고 있는 것으로 확인됐다. 하지만 평택의 경우 2019년 진위 물류센터가 들어설 것으로 예정되어 있어 2019년에는 용인에 이어 가장 많은 초대형 물류센터가 운영되는 지역이 될 것으로 보인다.

공급된 총 연면적을 기준으로 했을 때는 화성지역이 가장 많은 공급이 이루어졌다. 화성동탄물류단지에 국내에서 단일면적으로는 가장 큰 물류센터가 들었기 때문이다. 지금까지 화성지역에 공급된 초대형물류센터의 공급 연면적은 188,693평이다. 다음으로 많은 공급이 이루어진 지역은 물류센터의 수가 가장 많은 용인 지역이다. 용인 지역은 3개 센터 총 172,469평이 운영 중에 있다.

세 번째로 가장 많은 연면적이 공급된 지역은 이천지역이다. 총 공급 연면적은 76,167평이다. 하지만 평택의 진위 물류센터가 2019년 운영에 들어가게 된다면 평택 지역이 더 많은 공급지역이 될 것으로 보인다. 현재 평택지역에 공급된 초대형물류센터의 연면적은 67,421평이지만 45,261평 규모의 진위물류센터가 2019년 공급될 경우 총 공급 연면적은 112,682평에 이르기 때문이다. 그 외 지역으로 현재 인천, 오산, 부천, 광주, 고양시에 각 한 곳씩 공급되어 운영 중이다. 또한 올해 7월경 안산에 물류센터 공급이 예정되어 있으며 안성, 김포 지역에는 2020년 초대형 물류센터가 한 곳씩 공급될 예정이다.

2018 ~ 2019년 가장 많은 공급 예상
2008년 인천·경기권 내 첫 초대형 물류센터가 공급됐지만 이후 2017년까지 지속적인 공급이 이루어지진 않았다. 본격적으로 초대형 물류센터가 인천·경기권에 공급된 시기는 2018년이다. 이전까지 인천·경기 지역에 공급된 초대형 물류센터는 2008년 1개소, 2012년 2개소, 2015년 1개소, 2016년 2개소로 총 6곳 정도이다. 하지만 2018년부터 2019년까지 총 10곳의 초대형 물류센터가 문을 열 예정이다.

이미 2018년 5곳과 2019년 3곳이 문을 열었다. 2018년과 2019년에 초대형 물류센터의 공급이 몰려있는 이유는 국내 물류부동산 시장이 성장을 거듭하면서 많은 자본들이 비슷한 시기에 물류부동산에 투자를 시작했기 때문으로 풀이된다. 사실 초대형 물류센터는 많은 비용과 시간이 필요하다. 개발 계획부터 자본 조달, 인허가, 착공에 이어 사용 승인에 이르기 까지 상당한 시간이 걸리기 때문. 업계 관계자는 “2015년경 국내 오피스 시장에 들어와 있던 투자사들이 수익률 악화로 인해 대체 투자지를 찾고 있었고 대형물류센터에 대한 관심이 많아지면서 투자가 이루어지고 개발이 시작된 것으로 보인다”며 “또 이 당시 중국과 일본을 제외한 아시아 시장에서 한국이 가지고 있는 시장 잠재력이 다른 국가보다 좋았던 것도 원인이 될 수 있다”고 설명했다.

   
 ▲ 양지 아레나스

단기적으로 과잉 공급 될 수도
업계는 이러한 공급으로 인해 단기적으로는 공급 과잉이 일어날 수 있다는 우려를 나타내고 있다. 현재 착공 기준으로 초대형 물류센터는 2020년 2개소가 예정되어 있다. 규모는 각각 4만평으로 안성과 김포에 개발 중에 있다.

하지만 2021년에도 8만평 이상의 물류센터 공급이 예정되어 있으며 그 외에도 외부에 알려지지 않았지만 많은 초대형 물류센터의 개발이 진행 중에 있다. 때문에 업계에서는 길지 않은 기간 안에 초대형 물류센터의 공급이 몰리면서 단기적으로는 공급 과잉 현상이 일어날 수도 있다는 조심스런 관측이 나온다.

업계 관계자는 “현재 초대형 물류센터는 물론 대형 물류센터들도 지난해를 시작으로 지속적인 공급이 이루어지고 있으며 또 상당한 수준의 공급이 예정되어 있는 것으로 알고 있다”면서 “전체적으로는 예측하기 힘들지만 단기적으로는 과잉공급현상이 일어날 수 있다”고 우려를 나타냈다. 다른 관계자는 “최근 인천지역에도 대형 물류센터의 개발이 예상되고 있는 상황으로 인천에 대규모 물류시설이 들어설 경우 서부 지역을 중심으로 초대형 물류센터의 공급은 더욱 많아질 것으로 예상된다”고 설명했다.

이와 함께 인천·경기권역 외에 타 지역에 대한 초대형 물류센터의 개발도 속도가 날 것으로 예상된다. 한 관계자는 “인천·경기권에 토지나 지가상승으로 인해 초대형이나 대형물류센터의 공급이 어려워질 경우 부산이나 다른 지역으로 물류센터 개발 수요가 옮겨 갈 수도 있을 것”이라고 전했다.

   
 ▲ 켄달부천 물류센터

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