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part 3. 2018 주요 지역 물류창고 임대료 현황
안산·시흥 임대료 상승률 가장 높아
신인식 기자 | story202179@klnews.co.kr   2018년 08월 17일 (금) 09:10:23

물류창고의 임대료를 결정하는 것에는 상당히 많은 요인들이 작용한다. 물류센터의 위치는 물론 공급량, 건물의 컨디션, 구조, 시설, 계약 조건 등에 따라 많은 차이를 보인다. 하지만 현재 물류센터의 임대료를 결정하는데 가장 큰 요인을 하나 꼽으라면 물류센터의 위치를 가장 먼저 꼽을 수 있다. 물류센터가 위치하는 지역에 따라 물류센터의 기본적인 임대료 수준이 정해지며 다른 조건에 따라 최종적인 임대료가 산정된다. 물류신문은 지난해와 올해 메이트플러스에서 발행된 물류부동산 리포트를 통해 지역별 임대료와 임대료의 변화, 사용승인 면적, 건축허가 면적의 변화를 살펴봤다.

물류창고 임대료 ’17년 대비 평균 0.64% 상승
지난해와 올해 메이트플러스에서 발표한 상반기 물류부동산 리포트를 비교해본 결과 인천·경기지역의 물류창고 임대료는 평균 0.64% 상승한 것으로 나타났다. 이중에서 안산·시흥의 임대료가 4.16% 상승해 가장 높은 상승률을 보였다. 하지만 실제 금액은 4.06%가 상승한 김포·부천지역이 1,563원으로 가장 많이 오른 것으로 나타났다.

가장 높은 상승률을 나타낸 안산·시흥의 경우 제조업 중심의 산업단지가 다수 형성된 지역으로 상대적으로 물류창고의 부족으로 인해 임대료가 상승하고 있는 것으로 보인다. 하지만 향후 7만평 규모의 물류센터가 2019년 개발 완료 될 예정이어서 임대료 상승세는 주춤할 수 있을 것으로예상된다. 가장 높은 금액이 상승한 김포·부천의 경우는 지난해 3만 원대 후반에서 4만 원대로 임대료가 상승했다. 기본적으로 수도권에 인접한 물류단지인 김포물류단지에 물류센터들이 밀집해 있고 최근 개발된 부천 오정 물류단지의 시설들이 임대료 상승을 이끌었다는 분석이다. 하지만 램프가 미접안 되는 물류센터의 경우 3만 원대 초반을 유지하고 있어 램프시설이 임대료에 미치는 영향이 큰 지역으로 분류된다.

   
 
전체적으로 임대료가 상승된 것으로 나타났지만 임대료가 하락한 지역도 있었다. 가장 많이 하락한 지역은 3.64%의 하락율을 기록한 동탄·오산 지역으로 금액으로는 평당 1,168원의 임대료가 하락한 것으로 나타났다. 다음으로 인천이 2.95% 하락했으며 경기도 광주도 0.19% 하락한 것으로 나타났다. 가장 많이 임대료가 하락한 동탄·오산 지역은 경부축을 중심으로 형성된 물류센터가 많이 입주해 있는 지역으로 최고의 입지를 자랑하던 지역이다. 하지만 건축된지 오래된 물류센터가 많아 임차인이 선호하는 규모의 물류창고가 많지 않고 노후화가 심하다는 점이 임대료 하락의 원인으로 꼽힌다. 동탄·오산지역 다음으로 임대료의 하락이 뚜렷한 인천지역은 일부 새로 개발된 물류단지를 제외하면 노후화가 진행된 창고가 많다는 점에서 평균 임대료가 하락하고 있는 것으로 판단된다.

   
 
임대료는 ‘군포·안양·수원’이 가장 높아

인천·경기 지역에서 가장 높은 임대료 수준을 기록하고 있는 지역은 군포·안양·수원 지역인 것으로 나타났다. 군포복합물류단지를 중심으로 한 군포, 의왕, 안양, 수원, 광명시 권역으로 지난해에는 유일하게 4만 원 중반대의 임대료 수준을 기록한 지역이다. 올해 임대료 상승률이 1.26%로 높지 않았지만 여전히 가장 높은 임대료 수준을 나타내고 있다. 다음으로 높은 지역은 김포·부천지역으로 올해 평균 임대료가 4만 원대로 올라섰다. 평균금액이 4만 원대이지만 임대료의 수준의 격차가 상당히 큰 지역이다. 램프가 접안되는 시설이라도 최저 금액이 3만 원대 초반부터 최고는 4만 원대 중반까지 임대료가 형성되어 있다는 특징이 있다. 램프가 없는 공간의 경우에는 최저 2만 원대 후반에서 3만 원대 후반으로 임대료가 형성되고 있는 것으로 나타났다. 세 번째로 높은 임대료를 형성하고 있는 지역은 용인, 성남, 수원의 일부 지역을 포함하고 있는 신갈 지역이다. 이 지역은 지난해와 올해의 임대료 수준이 변하지 않은 유일한 지역으로 32,000원대 평균 임대료를 형성하고 있는 것으로 나타났다. 이 지역은 경부 축에서 서울과 가장 가까운 거리에 인접해 있는 지역으로 전통적으로 수요가 많은 지역이다. 하지만 이미 개발이 많이 이루어진 지역으로 대형물류센터를 개발할 토지가 부족하고 현재 운영 중인 물류센터 또한 규모가 크지 않아 평균임대료의 유지는 가능하나 임대료의 상승을 기대하기는 어려울 것으로 보인다.

   
 
사용승인면적, 44만 4천평 1년 사이 늘어

지난해보다 물류창고의 사용승인 면적이 11.03% 증가했다. 즉 새로운 물류창고가 많이 생겨났다는 의미이다. 인천·경기 지역의 사용승인 면적(1천평 이상 기준)은 총 447만 8천 평 규모인 것으로 나타났다. 지난해와 비교해 증가한 면적만 44만 4천 평에 이르는 수치이다. 가장 사용승인면적이 늘어난 곳은 양지·덕평 지역으로 총 14만 9천 평의 물류센터가 추가로 사용승인을 얻은 것으로 나타났다. 양지·덕평지역은 2017년에도 가장 많은 사용승인을 얻은 지역으로 다른 지역에 비해 압도적으로 공급이 많이 이루어지고 있다. 즉 인천·경기지역에서 가장 많은 물류센터를 운영하고 있는 지역임과 동시에 가장 많은 물류센터가 공급되고 있는 지역인 셈이다. 두 번째로 사용승인면적이 높아진 지역은 인천지역으로 지난해에 비해 7만 7천 평이 늘어났으며 이어 안성과 이천·여주 지역의 사용승인면적이 증가한 것으로 나타났다. 물류센터의 규모별로 살펴보면 3만평 이상의 대형물류센터는 동탄·오산지역과 군포·안양·수원 지역에 많이 공급된 것으로 나타났다. 나머지 지역에서는 1만평 미만의 물류센터 공급이 많은 것으로 나타났다.

건축허가면적은 양지·덕평이 가장 많아
인천·경기 지역의 올해 건축허가는 총 166만 4천 평 규모로 지난해인 145만 6천 평에서 14.31% 증가했다. 인천, 신갈, 이천·여주, 안성지역의 건축허가는 줄어들었지만 나머지 지역 모두에서 건축허가 면적이 상승하면서 총 건축허가 면적은 20만 8천 평 정도 늘어났다.

   
   
지역별로 살펴보면 건축허가를 득한 공급 예정인 물류센터는 양지·덕평 지역이 가장 많은 것으로 나타났다. 지난해 가장 많은 건축허가를 받았던 동탄·오산은 두 번째로 밀려났다. 하지만 두 지역의 건축허가가 전체에서 47%를 차지하면서 앞으로의 개발은 두 지역을 중심으로 나타날 가능성이 높아졌다. 지난해 두 지역의 건축허가 면적은 전체에서 39% 수준이었다. 건축면적이 줄어든 지역도 있다. 인천, 신갈, 이천·여주, 안성의 경우 건축허가 면적이 지난해에 비해 줄어든 것으로 나타났다. 가장 많이 줄어든 곳은 신갈 지역과 인천으로 각각 5만평 이상 건축허가 면적이 줄어든 것으로 나타났다.

물류센터의 대형화는 하나의 트렌드로 자리잡아가고 있다. 건축허가를 득한 물류센터의 규모를 살펴보면 5만평 이상의 초대형 물류창고의 개발이 늘어나고 있음을 알 수 있다. 지난해 5만평이상 건축허가는 김포·부천, 안산·시흥, 화성·평택, 동탄·오산, 광주·곤지암을 중심으로 47만 5천 평 규모였지만 2018년에는 파주·일산, 김포·부천, 안산·시흥, 동탄·오산, 양지·덕평, 광주·곤지암 지역을 중심으로 56만 6천 평의 규모로 늘어났다. 지난해에 비해 9만평 정도가 늘어난 것. 향후 이러한 트렌드는 더욱 가속화 될 것으로 보인다.

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