상업용 부동산 시장에서 물류부동산은 많은 관심을 받고 있는 유망 부동산으로 자리를 잡았다. 물론 아직 시장의 정보가 많지 않고 각 관련 기관 또는 기업에서 내놓는 자료에 차이가 있어 정확한 시장 규모를 알기는 어렵지만 많은 투자기관과 투자사가 관심을 가지고 지속적으로 주목하고 있는 시장이라는 것은 누구나가 인정하고 있다. 2017년 또한 물류부동산 시장은 성장을 지속해왔지만 주목할만한 이슈는 많이 없었던 것으로 보인다. 켄달스퀘어 로지스틱스 프로퍼티스의 윤원섭 상무는 “변화는 있었지만 시장의 변동성을 생각하면 올해 시장의 이슈는 많지 않았다”고 평했다. 국내 물류부동산 시장에서 활발한 활동을 하고 있는 켄달스퀘어 로지스틱스 프로퍼티스에 윤원섭 상무를 만나 2017년 물류부동산 시장의 현황과 앞으로의 시장 변화에 대해 알아봤다.

2017년 ‘기대 반 우려 반’ 속 선전
2017년 임대차 시장의 가장 주목되는 변화는 계약 주체의 변화이다. 윤 상무는 “물류센터의 규모가 커지면서 물류기업보다 화주기업이 직접 물류센터 계약에 나서고 있는 경우가 늘어나고 있으며 물류기업들도 3자 물류기업보다 2자 물류기업 위주로 대형 물류센터 계약에 나서고 있다”고 전했다. 이러한 변화는 임대차 시장의 변화뿐만 아니라 전체 물류시장의 변화를 나타낸다. 규모가 커지고 임대차 비용이 늘어나면서 그동안 물류기업에게 모든 것을 위임했던 것을 화주가 물류센터를 직접 계약하고 운영만을 물류기업에게 위탁하는 형태로 서비스의 범위가 변화하고 있다는 것. 이는 그만큼 물류센터 또는 물류부동산에 화주 기업들의 관심이 높아졌다는 것을 반증한다. 계약 주체의 변화 외에 임대차 시장에서는 집중된 공급으로 인한 우려가 높았던 해였다. 하지만 결과적으로는 올해 기대 이상의 선전을 했다는 평가다. 윤원섭 상무는 “올해 덕평 지역에 신규공급이 많았기 때문에 공실에 대한 우려가 상당히 많았다. 하지만 결과적으로 대부분 임대가 됐다”며 “상당히 선전 했다”고 평했다. 사실 이러한 현상을 설명하기는 쉽지 않다. 윤 상무는 “솔직히 임대가 이렇게 잘 될 것이라고 예상하지 못했다”며 “새로운 이슈가 있었다기 보다는 통합 확장에 대한 이슈가 지속되면서 대형 물류센터의 임대로 이어진 것으로 보인다”고 설명했다. 이러한 수요가 덕평 지역으로 몰린 이유에 대해서는 대형물류센터의 공급이 덕평 지역으로 집중됐기 때문으로 풀이된다. 올해 덕평 지역을 제외하고 대형 물류센터들이 공급된 지역은 아라뱃길 인천물류단지, 김포 고촌 물류단지를 꼽을 수 있으며 서안성에도 만평 이상의 물류센터가 준공 됐다. 이들 물류센터들도 대부부의 공실을 해결한 것으로 알려졌다.

매매 시장에서 물류센터 매각은 생각보다 많이 이루어지지 않은 것으로 나타났다. 다만 그동안 선매입 형태로 개발되던 물류센터가 준공되면서 운용사나 투자사로 넘어가는 형태가 많았다는 것이 윤상무의 설명이다. 그는 “매입에 대한 수요가 그동안 거의 대부분 선매입 형태로 진행되어 준공과 동시에 주인이 바뀌는 형태로 매매시장이 형성되고 있다”고 설명했다. 선매입의 형태로 진행되는 이유에 대해서 “대형 물류센터의 경우 준공 된 후에는 경쟁이 치열해 지기 때문에 그 전에 협상을 마무리 짓는 형태로 진행되고 있다”며 “국내 물류부동산 시장에서 대형 물류센터는 소위 찜해놓지 않으면 매입이 어려운 시장”이라고 설명했다.

전문화된 시장으로 변화 중
새로운 시장이 형성되려면 자금력 있는 전문적인 플레이어들이 들어와야 시장이 형성된다. 부동산에 대한 전문적인 플레이어들이 없다면 물류부동산 시장은 형성조차 힘들다. 현재 물류부동산 시장은 어느 정도 시장일까? 윤 상무는 현재 국내 물류부동산 시장에 대해 초기시장의 마지막 단계 정도라고 판단하고 있다. 그는 “현재 물류부동산 시장은 자본들이 상당히 관심을 가지고 있는 시장이지만 아직 성숙되지 않은 시장”이라며 “현재는 전문화 된 시장으로 가는 단계”라고 설명했다. 이 이유에 대해 그는 “기본적으로 자료가 많이 존재하고 투명화 되어야 초기 단계를 벗어났다고 이야기 할 수 있다”고 설명했다. 그래야 국내외 투자자들이 투자를 할 수 있다는 것. 그는 “투자 전망을 내놓을 수 있고 정보의 흐름이 좋아져야 시장은 더욱 활발해 질 수 있다”고 전했다. 국내 물류부동산 시장이 아직 정착되지 않은 시장이라는 점은 국내 투자보다 해외투자자들이 많다는 점에서도 확인할 수 있다. 그는 “해외 투자자들의 경우 이미 자국 내의 경험을 가지고 있기 때문에 투자에 대한 가능성을 판단을 할 수 있다. 전문적인 지식과 경험을 통해 한국에 투자를 할 수 있는 것”이라며 “한국 투자자들도 투자를 하고 싶어하지만 전문성과 경험이 해외 투자자들에 비해 부족하기 때문에 관심은 많지만 조심스럽게 접근하는 것”이라고 설명했다. 이어 그는 “어느 정도 안정성이 생기면 한국 투자자들도 투자에 적극적으로 나설 것”이라고 예상했다.

2018년 패러다임이 변한다!?

현재 물류센터의 공급은 적정한 수준일까? 물류 산업적인 측면에서 공급 과잉이라고 판단하기 힘들다는 것이 윤원섭 상무의 판단이다. 윤 상무는 “공급이 많아지고 있기는 하지만 적정한 수준이냐라는 판단은 하기 어렵다”고 전했다. 그는 “기존 시장만 보면 공급과잉이라고 이야기 할 수 있지만 온라인 시장의 성장 등 새로운 시장과 비즈니스가 늘어나고 있는 상황에서 수요가 얼마나 되는지 알 수 없는 상황”이라고 설명했다. 온라인 시장의 성장만 놓고 봐도 물류센터의 역할이 늘어나고 있어 수요가 커질 수밖에 없기 때문. 그는 “지금은 변혁의 시장인 것 같다”며 “실제로 온라인 시장의 성장으로 상업용 부동산의 리테일 시장은 줄어들고 있고 물류 부동산 시장은 늘어나고 있다”고 말했다.

물류부동산 측면에서는 물류센터의 공급은 부족한 것이 사실이다. 투자 가치가 있는 물류센터의 공급이 부족했기 때문. 하지만 2017년을 시작으로 국내 대형 물류센터의 공급이 본격적으로 시작됐으며 2018년을 기점으로 향후 2년안에 초대형 물류센터들의 공급이 예정되어 있다. 이러한 초대형 물류센터의 공급은 향후 시장의 패러다임을 바꾸는 단초가 될 것이라는 예상이다. 윤 상무는 “향후 2년 안에 대형물류센터를 비롯해 초대형 물류센터들이 들어 설 것으로 예상된다”며 “2018년에만 예상되는 물량이 16만 5천㎡가 된다”고 전했다. 하지만 이마저도 정확한 것이 아니라는 설명. 즉 현재 예상하는 규모보다 실제는 더 많은 규모의 물류센터가 공급될 것이라는 예상이다. 윤 상무는 이러한 물류센터의 공급은 기존 시장과는 다른 시장으로의 변환을 의미한다고 설명했다. 이러한 변화를 이끌 요인으로 윤 상무는 3가지를 꼽았다.

그는 “패러다임의 변화를 주도하는 것은 3가지 측면에서 예상이 가능하다”며 “3만평 이상의 대형 물류센터의 공급, 산지의 경사도를 이용한 물류센터가 아닌 평지에 램프 방식을 취하는 디자인, 전통적으로 공급이 많았던 지역을 벗어난 새로운 지역의 물류센터 공급으로 인해 기존 시장과는 다른 시장으로 발전할 가능성이 있다”고 설명했다. 즉 규모, 디자인, 지역의 변화에 따라 시장의 전체적인 패러다임의 전환이 이루어질 것이라는 설명. 하지만 예상은 쉽지 않다고 설명했다. 그는 “시장의 변화는 예상할 수 있지만 아직 초대형 물류센터를 누구도 사용해보지 않은 상황이기 때문에 어떠한 변화가 일어날지 쉽게 예상할 수 없다”면서도 “좋은 방향이던 나쁜 방향이던 변화는 확실해 보인다”고 설명했다.

다만 그동안의 시장상황을 보면 예측이 가능한 부분은 있다고 설명했다. 그는 “대형 물류센터의 공급은 우선 현재의 선매입 구조를 바꿔놓을 것으로 보인다”고 전했다. 현재 선매입으로 진행된 물류센터 준공이 마무리되고 새로운 초대형 물류센터가 공급이 늘어나면 공급자의 시장이 아니라 수요자(투자자)의 시장으로 변할 수 있다는 의미이다. 이어 그는 “대형 물류센터를 사용하는 기업의 경우 자동화에 대한 니즈가 있기 때문에 시설 투자가 늘어나 장기 임차에 대한 수요가 늘어날 것으로 예상된다”는 조심스런 의견을 내놨다.