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물류센터 개발목적에 따른 건축방법의 차이
당신이 모르는 물류센터 이야기
이다예 | news@klnews.co.kr   2017년 08월 01일 (화) 10:51:30

   
 
물류센터를 신축할 때 물류센터 운영자는 효율적인 물류업무를, 물류센터 개발사업자는 많은 운영수익 혹은 매각차익에 대해 고민을 해야 한다. 물류센터는 개발 목적에 따라 운영방식이나 사용 용도가 다르며 설계와 건축 방식에 차이가 발생한다.

물류센터의 개발 목적을 크게 나누면 ① 자가 센터 운영 ② 임대 운영사업 ③ 개발을 통한 부동산 가치상승 ④물류센터 개발 및 매각으로 구분할 수 있다. 즉, 이러한 개발 목적에 따라 개발방식이 달라진다. 이번 글에서는 물류센터 개발목적에 따른 건축물의 개발 방식의 차이점에 대해 비교해 보고 각 목적과 용도에 따라 어떠한 방식으로 개발을 해야 하는 지에 대해 살펴보고자 한다.

1) 자가 물류센터를 개발하는 경우
자가 운영 목적의 물류센터를 개발하는 경우 사용 용도와 업무특성에 맞게 물류센터를 개발해야 한다. 자가 운영을 하는 경우에는 필요한 물류업무를 효과적으로 처리할 수 있는 물류센터를 확보하고자 하는 것이기 때문에 면적이나 층수를 무리하게 크고 넓게 짓기보다는 자신의 사용 목적에 맞게 가장 경제적으로 개발하는 것이 중요하다. 우선 입출고 방법 및 동선을 고려하면서 내부에 설치 시설물을 이용함으로써, 건축물 총량(면적)을 최소화시켜 건축비를 절감하는 방법으로 개발하는 것이 좋다. 예를 들어 물류센터를 개발하는데 건축면적으로 1,000평을 지을 수 있는 부지가 있고, 보관면적은 2,000평이 필요할 때 건축면적이 1,000평인 건물에 2개 층을 지어 연면적 2,000평에 보관면적 2,000평을 확보하는 것 보다 내부설비(중층설비)를 이용하여 연면적은 1,000평이지만 보관면적 2,000평이 확보되는 물류센터를 건축하는 것이 효과적이다.

   
 
2) 임대용 물류센터를 개발하는 경우

물류센터 임대사업 및 매각에 목적을 두고 물류센터를 개발하는 경우에는 개발사업자의 수익이 최대가 될 수 있도록 물류센터를 개발해야 한다. 물류센터를 개발 후 매각을 할 때에도 건축물대장의 건축물 연면적은 매우 중요한 가치산정 기준 중 하나이다. 따라서 임대용 물류센터를 개발해 운영 혹은 매각할 계획이라면 건축면적과 연면적을 최대로 설계하는 것이 좋다.
예를 들어 건폐율 20%, 용적률 100%인 자연녹지지역 10,000평 부지에 신축 물류센터 개발한다고 가정할 때 해당 부지는 최대 건축면적 2,000평, 연면적 10,000평의 물류센터를 계획할 수 있다. A물류센터는 건축면적 2,000평에 2개 층으로, B물류센터는 건축면적 2,000평에 3개 층으로 물류센터를 개발하고 월 임대료를 평당 2만 원으로 가정했을 때 A물류센터는 월 8천만 원, B물류센터는 월 1억 2천만 원의 임대료를 각각 받을 수 있다. 또한 임대수익을 높이기 위해서는 경사도 및 지하층을 이용하여 법적으로 제한받지 않는 범위 내에서 물류센터 면적을 늘릴 수 있는 방법을 찾는 것도 중요하다. 하지만 이때 수익만을 생각하여 무작정 면적을 늘려 효율적인 동선이 고려되지 않거나 충분한 야적장이 없는 경우 임차인을 구하기 어렵기 때문에 오히려 수익성이 낮아지게 된다.

3) 부동산 가치의 큰 변화가 기대되는 경우
토지의 가치상승이 예상되는 곳에 물류센터를 개발하는 경우 향후 주변 환경 변화에 맞춰 물류센터를 개발해야 한다.
토지에 투자할 목적으로 물류센터를 개발하려는 경우에는 연면적을 크게 지어 건축비를 높이기보다는 건축비를 가능한 줄이면서 단위면적당 임대수입은 최대화 할 수 있는 방법으로 건축해야 한다. 물류센터의 건축면적과 투자비를 높이게 되면 향후 필요한 시점에 다른 용도로 개발하기 어려운 결과를 낳는다. 따라서 이런 곳에서는 건물을 높게 올리기 보다는 1~2층으로 개발하되 입주자의 사용편의성이 높은 건물을 지어 임대료를 높게 받는 것이 좋다. 예를 들어 소유 부지 위에 건축면적 5,000평인 물류센터를 개발하고 이때 건축비가 평당 200만 원이 든다고 가정하자. 물류센터를 1개 층으로 개발할 경우 총 건축비가 100억 원이 들지만 2개 층으로 개발 할 경우 총 건축비가 200억 원이 들어가게 된다.
10년 후 철거가 예상된다고 가정하면 후자의 물류센터는 10년 동안 더 지은 5천 평의 수익이 대부분 해당 투자비 100억과 이자, 관리비용을 회수하는데 충당되어야 한다. 따라서 개발하려는 부지에 향후 부동산 재투자를 하려는 경우에는 건축비를 최적화하여 비용을 줄이는 것이 좋다.

   
 
4) 물류센터를 개발하여 매각차익을 목적으로 하는 경우

물류센터의 매각은 매각시점에 따라 크게 선매각, 준공 후 매각, 운영 중 매각 이렇게 3가지로 나눌 수 있다. 수익률로 구분하자면 개발자는 운영 중 매각, 준공 후 매각, 개발기간 중 선매각 순으로 수익률 차이가 있다. 물류센터를 매입하려는 측에서는 개발사업의 리스크나 좋은 임차인 확보하는 문제 등 리스크를 최소화하기 원하기 때문에 이런 차이가 발생하게 된다.
물류센터 개발기간 중 선매각을 할 경우 자기 자본이 비교적 적게 들며 매각이 되었기 때문에 안전하다는 장점이 있지만 3가지 경우 중 개발이익은 가장 낮다. 반면 물류센터 준공 후 매각을 할 경우 선매각보다 이익은 증대되지만 자기자본이 많이 들며, 안정성이 줄어들게 된다. 마지막으로 물류센터 개발 완료 후 서두르지 않고 운영하면서 임대수익이 극대화된 상태에서 매각을 하면 3가지 경우 중 매각 이익은 최대가 되지만 자기 자본이 많이 들며, 만약 화주유치가 어렵거나 시황에 따라 매각 타이밍이 맞지 않는 경우가 있어 안전성은 선매각이나 준공 후 매각보다 많이 낮아지게 된다.

간략하게 살펴보았듯이 물류센터 개발 목적에 따라 물류센터 규모 및 건축방법, 건축공법, 건축 비용이 결정되어야 하며, 물류센터의 가치는 매각시점과 시황에 크게 영향을 받으므로 이를 고려하여 물류센터 개발사업계획을 수립할 필요성이 있다.

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