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물류센터 투자 및 개발 전략 - 개발
당신이 모르는 물류센터 이야기
이다예 | news@klnews.co.kr   2017년 06월 30일 (금) 18:17:38

   
 
부지를 개발하는 행위는 일반적인 개발과 대규모 개발로 나눌 수 있으며, 대규모의 경우 도시계획심의, 지구단위계획, 도시계획시설사업, 물류단지 개발사업 등 별도의 행정 절차를 거쳐야 개발이 가능하다. 이번 회에서는 대규모 개발 시 거쳐야 하는 행정 절차 중 도시계획심의와 지구단위계획에 대하여 살펴보고자 한다.

1) 개발행위허가
어떤 토지든 이웃토지와 서로 연접되어 있기 때문에 어느 한 토지의 이용이 인접한 토지의 이용과 부조화가 발생할 수도 있으며, 사적인 개발행위가 각종 도시계획과 상충할 수도 있기 때문에 개발을 시행하기 전에 이러한 사항들이 고려되어야 한다. 개발계획의 적정성, 기반시설의 확보여부, 주변 환경과의 조화 등을 고려하여 허가여부를 결정하는 것이 개발행위허가 절차이다. 만약 공공시설이 정비되지 않은 상태에서 좁은 도로를 따라 여러 시설이 난립하게 되면 산발적인 건립으로 토지가 비효율적으로 이용되거나 반대로 지나치게 밀집되어 교통안전과 방재 등이 불안해지고 노동환경이 열악해질 수 있다. 따라서 개발행위절차를 통해 토지의 효율적 이용과 도시관리계획의 원활한 집행을 도모하여, 계획적인 개발로 난개발을 방지하고 다양한 시설들을 정비함으로써 안전하고 쾌적한 환경이 조성되도록 유도할 필요성이 있는 것이다. 즉, 개발행위허가제도는 소규모 개발을 계획적으로 관리하는 핵심적인 행정수단이라 할 수 있다. 그렇다면 개발행위에는 어떤 것이 있을까? 개발행위는 법률에서 크게 5가지 유형으로 규정하고 있다. ①건축물의 건축 또는 공작물의 설치 ②토지의 형질변경(경작을 위한 것은 제외) ③토석의 채취(토지의 형질변경을 목적으로 하는 것은 제외) ④토지 분할 ⑤녹지지역·관리지역 또는 자연환경보전지역에 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위(타 지역에서는 물건을 1개월 이상 쌓아놓아도 허가가 필요 없음). 하지만 공공 이익을 위해 불가피한 경우와 행위의 정도가 경미하여 주변 지역에 미치는 영향이 적을 때에는 허가대상에서 제외하고 있다. 일반적인 물류부지로 개발이 이루어지는 자연녹지나 계획관리지역에서는 산지·농지전용을 수반한 개발행위 허가가 건축허가 전에 수반되어야 한다.

   
 
2) 도시계획심의를 통한 개발방식

만약 상기와 같은 개발행위 면적이 국토의 계획 및 이용에 관한 법률이 정하는 개발 행위 허용 면적을 초과하여 대규모로 이루어지는 경우라면 개발행위허가를 통해 지자체의 도시계획 위원회의 심의를 거쳐야 한다. 이때 도시계획 위원회의 심의를 받으면 최소한 7~8개월 이상 인허가 기간이 길어지게 된다. 그리고 개발행위 허용 면적을 초과하였을 때 도시계획 위원회의 심의 이외에 지구단위계획 절차를 거칠 수도 있다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률이 정하는 개발행위 허용 면적은 다음과 같다.

①주거지역·상업지역·자연녹지지역·생산녹지지역 : 10,000㎡, ②공업지역 : 30,000㎡, ③보전녹지지역 : 5,000㎡, ④관리지역 : 30,000㎡, ⑤농림지역 : 30,000㎡, ⑥자연환경보전지역 : 5,000㎡

일반적으로 물류센터는 대부분 자연녹지지역과 계획관리지역에 개발이 진행되기 때문에 부지면적이 자연녹지지역의 경우 1만㎡ 이상일 때, 계획관리지역의 경우 3만㎡ 이상일 때에는 도시계획 위원회 심의 절차를 거쳐야 한다. 이때 도시계획 위원회 심의는 지자체의 규모가 큰 경우 심의가 시에서 끝나지만 지자체 규모가 작은 경우 심의가 도까지 올라가게 된다.

3) 지구단위계획을 통한 개발방식
개발행위 면적을 초과하는 경우 도시계획심의를 통한 방법 이외에 지구단위계획을 통한 개발방식이 있다. 지구단위계획은 개발 대상지역에 대하여 토지 이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 해당 지역을 체계적이고 계획적으로 개발하기 위해 수립하는 도시관리계획을 말한다. 지구단위계획도 도시관리계획으로 결정되며 그 내용 중에 기반시설에 대한 내용이 반드시 포함되어야 하므로 지구단위계획을 통해 설치되는 기반시설도 도시계획시설이 된다. 기존에 지구단위계획은 ‘제1종 지구단위계획’과 ‘제2종 지구단위계획’으로 구분되었는데, 2011년 법 개정을 통해 ‘도시지역’과 ‘도시지역 외의 지역’으로 용어가 변경되었다. 하지만 내용적인 의미는 ‘도시지역’과 ‘제1종 지구단위계획’이 유사하며, ‘도시지역 외의 지역’과 ‘제2종 지구단위계획’이 유사하다. ‘도시지역’의 지구단위계획 수립은 도시 내 일정구역을 대상으로 토지 이용을 합리화·구체화하며, 도시의 기능 및 미관을 개선하기 위하여 도시기반시설 및 건축물 등을 정비하고 가로 경관을 조성하기 위하여 수립한다. ‘도시지역 외의 지역’의 지구단위계획 수립은 계획관리지역이나 개발진흥지구에서 난개발을 방지하고 해당 지역의 기능과 미관을 개선하고자 하는 것으로, 용도지역을 체계적·계획적으로 개발 또는 관리하기 위하여 건축물이나 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모에 대한 제한 완화나 건폐율·용적률 제한 완화(상향) 등 인센티브가 주어진다. ‘도시지역’과 ‘도시지역 외의 지역’의 지구단위계획 수립의 차이점을 정리하면 아래의 <표>와 같다.

   
 
지구단위계획 절차를 거치는 경우 원 토지에 적용되던 건폐율이 150%이내, 용적률이 200%이내까지 기준이 완화되며, ‘도시지역 외의 지역’에서 전체 개발 부지에서 계획관리지역이 50% 이상인 경우 물류센터 개발이 불가능한 보전관리지역과 생산관리지역이 포함되어 있어도 지구단위계획을 통해 개발이 가능하다는 장점이 있다(지자체 마다 완화되는 비율이 다름). 하지만 지구단위 검토 절차에 따라 최소 1년~2년 정도의 많은 시간이 걸리며, 감보율에 따라 공원이나 공공시설 등의 일부 부지와 도로를 기부체납 해야 한다는 단점이 있으므로 물류센터 개발 시 개발 기간, 면적 등에 대한 다양한 사항을 고려하여 지구단위계획을 결정해야 한다. 지구단위계획에서 수립하는 주요사항은 크게 다음 4가지이다. ①녹지, 도로, 주차장 등 기반시설의 배치와 규모 ②거리(街區) 및 토지경계(劃地)의 규모와 조성 ③건축물의 용도, 건폐율·용적률, 건축물의 최고·최저 한도 ④교통처리계획이다. 또한 지구단위계획의 유형에 따라 몇 가지 기타 선택사항들이 적용되기도 한다.

   
 
* 감보율 : 토지 구획 정리 사업에 필요한 용지의 확보를 목적으로 소유주로부터 토지를 공출 받는 일정한 비율.

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