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물류센터 투자 및 개발 전략 - 토지
당신이 모르는 물류센터 이야기
이다예 | news@klnews.co.kr   2017년 05월 11일 (목) 18:25:59

   
   
# 최근 A사는 보유하고 있던 토지에 물류센터를 건축하여 임대사업을 하기로 결정했다. 물류센터 개발사업 추진을 위해 여러 가지 정보를 알아보던 담당자는 회사가 토지를 보유하고 있어도 자신들이 원하는 대로 자유롭게 물류센터를 건축할 수는 없으며, 토지의 개발과 건축에 관련한 다양한 법적 기준과 규제사항이 정해져 있다는 것을 알게 됐다. 하지만 해당 토지에 적용되는 다양한 법적 기준과 개념을 명확히 구분하고 이해하기가 쉽지 않았다.

A사 사례처럼 부동산 개발 시 고려되어야 하는 법적 기준과 개념들을 잘 알지 못하는 것이 일반적이지만, 물류센터 개발이나 임대사업을 위해서는 어느 정도 이에 대한 이해가 필요하다. 이번 회에서는 물류센터를 건축하고자 할 때 고려해야 할 여러 요인들 중에서 토지에 대해 적용되고 따라야 하는 법적 기준들을 설명하고 또한 반드시 알아두어야 하는 관련 개념 및 용어에 대해 간단히 알아보고자 한다.

1. 지역·지구에 따른 토지의 가치
물류센터를 신축하고자 할 때 개발자는 해당 토지에 가능한 최대로 크고 넓게 건축하고 싶을 것이다. 하지만 개발자가 원하는 크기와 면적, 구조로 마음대로 건축할 수 있는 것은 아니다. 모든 토지에는 토지에 대한 기본 정보인 지역·지구가 정해져있다. 건물을 어느 규모와 면적으로 건축할 수 있는 지는 지역·지구에 따라 정해지며, 최대로 건축 가능한 규모는 ‘국토계획 및 이용에 관한 법률 (이하 국토계획법)’에서 규정하고 있는 지역·지구별 최대 건폐율과 용적률 내로 제한된다. 따라서 개발자는 우선 해당 토지의 지역·지구를 확인하여 건폐율과 용적률에 따른 건축 가능 규모부터 판단해야 한다.

1) 건폐율의 개념
건폐율이란 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말한다. 건축면적은 대지면적에서 건축물이 차지하는 면적을 얘기하며 이때 건축물의 각 층 바닥면적의 합이 아닌 한 개 층의 바닥면적, 정확히는 건축물을 하늘에서 내려다본 수평투영면적을 의미한다. 따라서 건축면적에는 한 개 층의 실내 바닥 면적이 아닌 추가 부분이 포함되는 경우도 발생한다. 물류센터를 예로 들면 일정 길이 이상의 캐노피나 지면으로부터 1m를 초과하여 돌출된 부분 및 차량 램프를 위한 건축물 부분 등을 들 수 있다.

   
  <그림 1> 건폐율의 개념  
예를 들면 <그림1>과 같은 건축물을 들 수 있다. 해당 건축물은 1층보다 2층의 면적이 넓어 2층의 건축물의 한 부분이 1층보다 튀어나와있다. 이때 건축면적은 1층의 면적이 아닌 수평투영면적으로 한 A와 B 부분을 합한 면적이 된다. 건폐율은 국토계획법 상 용도지역별로 최대한도 범위가 규정되어 있다. 하지만 이는 국토계획법 상 최대한도 범위를 지정해놓은 것이며, 이를 기반으로 각 지자체에서는 자치법규에 따라 구체적인 건폐율을 규정하고 있다. 따라서 건폐율은 용도지역별 최대한도 범위 내에서 지자체 별로 다를 수 있기 때문에 부지 개발 시 지자체의 자치법규에 따른 건폐율을 확인하여야 한다.

2) 용적률의 개념
용적률이란 대지면적에 대한 건축물의 연면적 비율을 말한다. 연면적은 대지에 있는 건축물의 바닥면적 합계를 말하며, 이때 연면적은 지상 부분의 연면적만 해당된다. 즉 지하층의 바닥면적은 연면적에 포함되지 않는다. 건축물이 지하1층 지상 2층 건물이라면 지하층을 제외한 1층과 2층의 합이 연면적이 된다.
용적률 또한 건폐율처럼 국토계획법 상 용도지역별로 최소 및 최대한도의 범위가 규정되어있지만, 지자체의 자치법규에 따라 구체적인 용적률을 규정하고 있기 때문에 지자체의 자치법규를 확인해야 한다.

   
  <그림 2> 용적률의 개념  
3) 지역·지구별 차이 및 물류센터 건축가능 여부
국토계획법 상 용도지역은 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 크게 4가지로 구분할 수 있으며, 세부적으로는 총 21개의 지역·지구로 구분할 수 있다. 그리고 국토계획법에는 지역·지구에 따른 최대 건폐율과 용적률이 정해져 있다.

하지만 지자체마다 ‘도시계획조례’에 따라 구체적으로 규정하게 되어있으므로 지자체마다 건폐율과 용적률은 조금씩 차이가 있으며, 물류센터 건축 가능 여부도 차이가 발생할 수 있다. 용도지역에 따른 상세 구분은 아래 <표>와 같으며, 용도지역 상세 구분에 따라 건폐율과 용적률이 정해져 있다.

   
  <표> 용도지역별 건폐율 및 용적률 최대한도 (국토계획법)  
또한 용도지역에 따라 물류센터 개발 가능여부가 정해져 있다. 공업지역과 같이 지자체에 상관없이 물류센터 개발이 가능한 지역이 있는가 하면 전용주거지역의 경우 어느 지자체든 물류센터 개발이 불가능하다. 그리고 자연녹지지역, 계획관리지역의 경우 지자체마다 물류센터 개발 여부가 상이하므로 지자체의 도시계획조례를 확인해야 한다.

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