투자유망자산에서 물류시설이 가장 높은 수치 기록
지난 7월 20일 한국감정원(CEO 서종대)에서 ‘상반기 부동산시장 동향 및 하반기 전망’이 발표 됐다. 이번 부동산시장 동향 및 하반기 전망 보고서에서 주목되는 점은 올해 처음으로 물류부동산에 대한 시장동향과 전망이 포함됐다는 점이다.
이번 보고서에서 물류부동산은 기관투자자나 리츠 등에서 큰 관심을 갖기 시작한 분야로 성장가능성이 높으며 기존 상업용 부동산 투자자본이 확대 이동 될 가능성이 큰 유형의 시장으로 주목받고 있다고 평가했다.
물류창고 인천, 부산, 수도권 지역 집중
국토교통부에 등록된 국내 물류창고는 총 4,170여개이며 이중 경기도 26.9%, 인천 11.3%, 서울 3.4%로 수도권에 국내 물류창고의 41.6%가 집중되어 있는 것으로 나타났다. 이는 배후시장과 노동력 수급의 용이성 등에 따른 영향으로 분석된다고 이 보고서는 설명하고 있다. 또한 인천과 부산의 물류창고시설은 해외 수출입 물량을 담당하는 컨테이너 관련시설, 보세창고, 유류창고 등이 주를 이루고 있으며 국내 물동량과 관련된 상온 창고는 수도권에 집중적으로 분포하고 있다.
권역별 임대료 수준은 서울을 중심으로 멀어질수록 거리조락 효과로 인해 상대적으로 낮아지는 경향을 보이며 북쪽과 남쪽의 같은 시간 권역 내 임대료 수준은 북쪽이 상대적으로 높은 수준을 보이고 있다. 서울의 경우 임대료 수준의 범위가 평당 3만 8천원에서 6만 9천원으로 가장 높은 수치를 나타내고 있는데 이는 높은 지가와 최종소비지역으로 입지가 좋은 것을 이유로 들 수 있다. 서울에서 1시간 거리에 위치해 있는 지역은 수도권의 접근성이 뛰어나며 지가수준이 낮아 대형 물류센터의 조성이 활발하며 투자하려는 기업과 기관투자자가 늘어나고 있으며 일부 교통요지에 입지한 물류센터는 완공 전에 매매가 되고 있다고 이 보고서는 밝히고 있다. 또한 물류센터는 임차인 중심의 시장이기 때문에 시설이 노후화 되거나 입지조건이 부합되지 않는 경우 장기 임차인의 유치가 어려워 공실률이 높아진다고 진단했다.
투자유망자산 설문에서 물류시설이 1위
지난 2015년 12월 설문조사한 상업용 부동산 투자유망자산 전망에 관한 결과에서 물류시설이 가장 유망한 투자자산으로 평가 됐다. 보고서에 따르면 물류시설은 응답률 29.6%로 상업용 부동산 투자의 중심인 프라임급 오피스(28.7%)보다 0.9%높은 수치를 나타냈다.
또한 최근 해외 투자자들의 임대료 상승, 주요 투자지역 공실률 감소 등으로 수익형 부동산 투자 비중을 늘리고 있으며 오피스에서 물류 등으로 투자 대상을 확대하고 있기 때문이라고 분석했다.
이와 함께 인허가와 부지확보가 어려워 신규 물류센터의 개발이 어려운 상황에서 우량 물류센터의 자산 가치는 상승할 것으로 예상되고 있으며 입지조건과 기타조건에 따라 임대료 수준은 상승내지 강보합권을 유지, 리츠업계의 투자는 지속적으로 증가할 것으로 내다봤다. 물류의 수요가 계속해서 늘어나면서 남쪽의 임대료 수준은 우량 물류센터를 선호하는 임차인의 수요보다 공급이 부족하여 상승이 예상되며 북쪽의 임대료 수준은 강보합권을 유지할 것이라는 전망이다.
물류부동산 시장은 임대료와 공실률 파악이 어려우며 같은 지역에 있는 유사물건의 가격차이도 발생하고 있으나 최근 투자자들이 물류부동산 시장에 진입함에 따라 시장 투명성이 높아진다면 지역별 포트폴리오를 통해 수익률을 창출하는 방향으로 투자가 진행 될 것으로 전망했다.