△전경돈 세빌스코리아 대표이사(사진=이경성 기자/스튜디오모노픽).

영국 최대 부동산서비스기업 세빌스의 한국 지사인 세빌스코리아가 지난해부터 국내 물류부동산시장에서 활동하기 시작했다. 아는 사람들끼리 알음알음 정보를 주고받거나 소개에 소개를 거쳐 거래하던 국내 물류부동산시장에 전문성을 갖춘 대형 물류부동산기업이 등장하자 적지 않은 파장이 생기고 있다.

때를 같이 해 전자상거래시장이 커지며 물류부동산에 관한 수요가 급변하고 있는데다가 정부가 도심형 물류단지 개발에 발 벗고 나서면서 국내 물류부동산시장이 요동치고 있다.

세빌스코리아의 전경돈 대표이사를 만나 물류부동산시장에 진입한 이유는 무엇인지, 글로벌부동산기업이 보는 국내 물류부동산시장은 어떠한지, 또 앞으로 어떻게 변화할 것인지 등에 관한 이야기를 나눠봤다.

세빌스코리아의 지난해 실적은 눈부시다. 총 매출 370억 원, 투자자문 거래총액 1조 3,250억 원, PM(property management)서비스 제공면적 2,305,468㎡, 임대실적 170,734㎡, 1조 6,140억 원에 달하는 자산에 대한 가치평가 서비스를 제공하는 등 활발한 활동을 이어갔다.

이처럼 잘나가는 세빌스코리아가 지난해부터 주목하고 있는 시장 중 하나가 물류부동산시장이다. 2013년 전경돈 대표이사가 취임한 후 물류부동산시장 진출을 꾸준히 모색해왔다. 그리고 지난해 물류서비스팀을 구성해 본격적인 활동을 시작했다.

현재 세빌스코리아는 △물류센터 개발 컨설팅, △물류센터 사업 타당성 컨설팅, △물류센터 매입·매각 컨설팅, △물류센터 임차·임대 컨설팅, △물류센터 PM 서비스, △물류 시장 리서치 등의 서비스를 제공 중이다.

전경돈 세빌스코리아 대표이사는 “다양한 분야에서 전문서비스를 제공하고 있는 세빌스코리아 물류팀은 고객이 원하는 수요를 빠르고 정확하게 파악한 후 적절한 자문과 솔루션을 제공한다. 고객이 비즈니스 목표를 달성할 수 있도록 돕는 것이 목표”라고 소개했다.

또한 “물류팀은 폭넓은 경험을 바탕으로 잠재되어 있는 리스크를 예측하고 해결책을 제시해 목표 일정과 예산 범위 내에서 프로젝트를 성공적으로 완성하는 것을 추구한다”며 “우리는 고객에게 최고의 가치를 전달하기 위해 차별화된 서비스와 혜택을 제공하고 있다”고 덧붙였다.

물류시장을 읽는 힘을 갖추다
세빌스코리아의 물류팀은 효율적인 자산관리를 통해 물류센터의 수익을 높여주는 ‘물류센터 자산관리팀’, 물류센터의 임차·임대대행서비스와 임대 협상서비스를 제공하는 ‘물류임대팀’, 물류센터의 개발과 매입·매각 자문을 담당하는 ‘물류개발 및 컨설팅팀’ 등으로 구성되어 있다.

특히 물류임대팀은 업계 최초로 대형 물류기업 출신 전문가들로 구성돼 물류 전문성이 높다. 또 물류개발 및 컨설팅팀은 선매입, 세일즈앤리스백 등 물류사업의 용도에 맞춰 최적화된 서비스를 제공하는 것으로 정평이 나있다.

전 대표는 “지난 20년 간 부동산 투자시장에서 겪은 경험 등으로 인해 시장을 읽는 능력, 장기 투자를 위한 거시적 관점이 생겼다”며 “국내외 물류 수요의 변화와 공급 동향을 면밀히 분석해 물류시장의 트렌드를 읽을 수 있는 능력을 갖춘 것이 우리의 강점”이라고 말했다.

시장을 읽는 힘은 세빌스코리아의 강점이자 세빌스가 국내 물류시장에 발을 들인 이유가 되기도 했다.

전 대표는 “1855년 영국에서 설립된 세빌스는 160년이 넘는 시간동안 쌓은 노하우와 글로벌 네트워크, 수많은 전문가들을 보유하고 있다. 이를 바탕으로 시장을 분석하는 힘을 가지고 있다. 우리는 지금의 시장은 어떠한 상황이고 앞으로 어떠한 방향으로 나아갈 것인지를 예측하며 고객에게 가장 적합한 서비스를 제공한다. 이것이 많은 투자자들이 세빌스를 선택하는 이유”라며 “한국 물류시장은 새롭게 떠오르는 부동산투자시장이 될 것”이라고 단언했다.

“한국의 물류시장은 생활패턴의 변화에 힘입어 매력적인 부동산투자시장이 될 것”이라며 “부동산투자가 활발해지면 전문적인 물류부동산서비스가 필요할 것이라 판단했다. 한국 물류시장의 성장 가능성을 보고 물류부동산시장에 진출하게 됐다”고 덧붙였다.

	전경돈 대표이사는…? - 한국외국어 대학교 마인어과 졸업 - 건국대학교 부동산대학원 경영관리학과 졸업 - 삼성전자 인도네시아 협지법인 비디오 사업부 (자카르타 주재) - 벽산건설 - 세빌스 코리아 에셋 매니지먼트(KAA) 리스 & 마케팅 팀장 - 세빌스 KAA(구 Korea Asset Advisors) 총괄 마케팅 및 LM 상무 - ING REIM 디몰(구 Rodamco Plaza) COO - ING 부동산투자관리(REIM) 자산관리부문 - ING 부동산자산운용 한국투자부문 총괄 담당 임원(전무) - KVF(Korea Value-add Fund) 비업무용가치부가펀드 펀드매니저 - 현재 세빌스코리아 대표

물류부동산시장의 투명화를 선도
전 대표는 세빌스가 본격적으로 물류부동산서비스를 시작한 또 다른 이유로 국내 물류부동산이 투자시장으로 바뀌면서 투명성을 요구하는 시장으로 변화하고 있기 때문이라고 말했다.

그는 “한국의 물류시장은 과거 대기업이 직접 토지를 소유하고 자사의 물건들을 보관하던 1PL시장에서 3PL시장으로 빠르게 재편되고 있다. 특히 하루가 다르게 발전하는 이커머스(E-commerce)의 영향으로 이러한 현상은 심화되고 있다”며 “더욱이 오피스를 중심으로 발달해온 국내 투자시장이 한계에 다다른 반면, 저금리 기조로 유동성은 커지고 있다. 투자자금을 다른 섹터로 돌려야만 하는 상황으로, 많은 투자자들의 눈이 물류시장을 향하고 있다”고 설명했다.

또한 “부동산의 개발이나 보유는 결국 투자시장과 연결될 수밖에 없다. 세빌스코리아는 그동안의 경험과 노하우로 상업용 부동산투자시장의 투명성을 높이는데 일조했다. 앞으로는 물류시장의 투명화를 선도할 수 있을 것”이라고 기대했다.

물류부동산, 소유가 아닌 경영의 시대
전경돈 대표는 “해외에서는 이미 물류센터가 하나의 부동산투자부문으로 자리를 잡은 지 오래이다. 규모별, 지역별, 국가별로 포트폴리오 투자를 하기 때문에 위험도는 분산되고 투자 상품도 다양하다”며 이는 소유와 사용이 구분되어 있기 때문이라고 말했다.

“국내에서는 땅값 등을 이유로 대기업을 중심으로 한 많은 기업들이 물류부동산을 소유의 대상으로 생각한다. 그러나 해외에서는 사용, 경영의 대상으로 여기는 기업이 많다. 대표적인 기업으로 아마존, 알리바바 등이 있다. 이들은 효율적인 공급망을 구축하는 것이 중요하지 땅을 소유하는 것은 의미가 없다고 생각한다. 이커머스 등 빠르게 성장하는 기업들은 물류센터의 땅값 상승을 기대하지 않는다. 공급망의 중요성을 인식하고 물류센터 경영에 집중하고 있다.”

전 대표는 “소유와 경영이 분리되면 시장이 투명해질 수밖에 없다. 그렇게 되면 전문 플레이어들이 더욱 필요해진다. 앞으로 시장은 그러한 방향으로 변화할 것이다”라고 강조했다.

이커머스 급성장…가깝고 큰 물류센터에 주목
최근 이커머스시장의 급성장으로 물류부동산시장도 급변하고 있다. 이에 대해 전 대표는 “이커머스기업의 경쟁이 치열해짐에 따라 빠른 배송에 대한 수요가 증가하고 있고, 이커머스시장의 주문량 증가가 물동량 증가로 이어져 대규모 물류센터에 대한 수요 역시 증가하고 있다”며 “이러한 변화를 충족하기 위해 최근에는 당일 3회 배송이 가능하고 소비지 가까이에 위치한 물류센터의 인기가 높다”고 설명했다. 

전 대표는 요즘 가장 주목하고 있는 지역으로 서울 서부권의 김포고촌물류단지, 서울 동부권의 서울복합물류단지, 양재동 파이시티부지 등을 꼽았다.

그는 “김포고촌물류단지는 이미 신세계, 롯데 등 대형 유통기업과 제약사들의 유통거점으로 개발되고 있고, 서울복합물류단지는 현대로지스틱스, 한진㈜ 등 대기업 택배회사의 물류거점으로 사용 중이다. 파이시티는 계획대로 물류, 유통시설로 개발된다면 서울 시내 주요 소비지에 대한 접근성이 매우 좋아 여러 물류기업, 특히 국내외 유통기업, 이커머스기업이 물류거점으로 삼기에 좋은 위치"라고 말했다.

물류부동산 활성화, 통계자료에서부터 시작
전경돈 대표는 국내 물류부동산시장이 발전하기 위해 반드시 필요한 것으로 정확한 통계자료를 꼽았다.

“정확한 통계자료는 시장의 투명성 확보에 큰 도움이 된다. 통계를 바탕으로 투자시장을 형성할 수 있기 때문이다.”

전 대표는 “물류부동산시장이 활성화 되려면 다양한 투자자들이 시장에 진입해야 하는데 현재 시장은 투자자들이 변수와 리스크를 고려할 수 있을 정도의 데이터베이스나 통계자료가 축적되지 않은 상태”라며 “물류시장이 투자시장으로 넘어갈 수 있는 가장 핵심적인 요소가 바로 시장의 투명성이다. 이를 뒷받침 할 수 있는 신뢰성이 담보된 풍부한 통계자료가 제공돼야만 한다”라고 강조했다.

그는 “정부 주도의 통계사업이 시급하다”고 지적하며 “세빌스코리아는 시장 투명화에 일조하기 위해 물류시장에 관한 정기 리포트를 발행하는 등 다양한 노력을 기울이고 있다. 통계사업이 진행된다면 적극 참여할 것”이라고 덧붙였다.

‘물류부동산은 세빌스’라는 인식 만들 것
세빌스에 대한 투자자들의 신뢰는 높다. 역사와 규모, 전문성까지 갖추고 신뢰할 수 있는 서비스를 제공하기 때문이다. 전 대표는 “세빌스가 물류시장에 뛰어든 시점에 투자자들이 물류시장을 주목하기 시작했다. 때를 맞춰 물류시장도 그동안 굳게 닫았던 문을 열만큼 성숙해졌다. 물류부동산시장이 투자시장으로 변화할 때가 왔다”며 “앞으로 1~2년 내에 시장이 크게 바뀔 것이다. 세빌스는 만반의 준비를 마쳤다”고 말했다.

그는 “투자자들로부터 얻은 신뢰와 물류전문가로 구성된 세빌스 물류팀을 바탕으로 투자자와 물류부동산을 연결하는 최고의 파트너가 될 것”이라며 “물류센터 자산관리 부분의 확대, 물류사업(화주)의 임대차 부분의 투명성 확보, 개발 컨설팅을 통한 상품의 다양화 등을 통해 국내외 유수의 기업들을 상대로 다양한 물류부동산서비스를 제공하며 ‘물류부동산분야는 세빌스’라는 인식을 만들어나갈 것”이라며 강한 의지를 나타냈다.

세빌스코리아는…? 세빌스코리아는 세빌스(Savills plc)의 한국 지사로 2005년 BHPK·KAA와 세빌스의 합작으로 설립됐다. 현재 투자자문, 투자일임 및 부동산 금융 자문, 부동산 구조화 서비스, 임대 서비스, PM 서비스, 프로젝트 매니지먼트, 호텔, 리테일 서비스, 기업·산업용 부동산 서비스, 물류 서비스, 개발 사업 자문, 리서치 & 컨설팅, 가치평가 등을 아우르는 종합부동산컨설팅서비스를 제공하고 있다. 세빌스는 런던증권거래소에 상장되어 있는 글로벌부동산서비스기업으로, 미주, 유럽, 아시아 태평양, 아프리카 및 중동 등 전 세계 700여 개 오피스를 통해 전 세계 고객을 대상으로 광범위한 분야의 부동산서비스를 제공하고 있다. 세빌스의 전문 인력들은 혁신적인 기업가 정신과 부동산 분야에 대한 깊은 이해를 바탕으로 고객 만족을 위한 최상의 서비스를 제공하기 위해 노력하고 있다.