최근까지 지속된 저금리로 인해서 연기금 등 국내외 투자자들의 투자대상 부동산이 오피스에서 물류부동산까지 확대되고 있는 추세다. 주요투자대상이 되는 오피스빌딩의 정보는 종합부동산서비스회사인 ㈜젠스타 등이 시장에 맞춰 정보를 제공하고 있으나 물류부동산의 경우는 정보의 수요자는 많으나 공급자가 전무한 실정이다. 물류부동산의 정보시장은 1990년대 후반의 주택시장, 2000년대 초반의 오피스빌딩 시장과 같이 정보가 시장에 공개되는 부분은 극히 일부에 불과하다.㈜젠스타는 지난 2015년 11월부터 약 3개월 동안 경기도에 소재하는 물류부동산 소유자 등을 대상으로 설문조사를 진행하여 임대료 등 시장정보 수요자가 궁금해 하는 정보를 취합했다. ㈜젠스타는 그림과 같이 총 5개 권역으로 경기도지역을 구분하였고 국토교통부가 공개한 건축물대장 상 4,500㎡이상인 창고시설을 대상으로 하여 조사하였다.
물류부동산 임대료 현황
물류부동산은 용도별로 크게 상온과 냉동·냉장창고로 구분되는데 먼저 상온 물류부동산의 임대료에 대해 살펴본다.경기도의 상온 물류부동산의 평균임대료는 25,505원/3.3㎡원으로 분석되었다. 세부적으로 경부선과 1번국도가 지나는 중부지역의 임대료가 26,867원/3.3㎡로 가장 높았고 남부가 24,576원/3.3㎡으로 분석되었다.
일반적으로 최근에 지어진 건물일수록 임대료가 높을 것으로 예상이 되는데 물류부동산 역시 동일한 결과를 나타냈다. 5년 이내 지어진 경우 약 26,433원/3.3㎡, 10년 이내 지어진 경우 25,488원/3.3㎡으로 지어진지 오래될수록 임대료는 하락하는 형태를 나타냈다. 또한, 물류부동산을 자가, 임대, 3자물류 등 운영형태별로 나누어보면 예상대로 자가로 사용할 경우 24,306원/3.3㎡으로 가장 낮은 수준을 보였고 3자물류(ex. DHL, CJ대한통운, 로젠 등)가 사용할 경우 29,600원/3.3㎡으로 가장 높았다.한편, 경기도 냉동·냉장을 취급하는 물류부동산의 평균임대료는 53,049원/3.3㎡으로 나타났다. 앞선 지도에서와 같이 서울로 접근성이 가장 좋은 중부지역이 58,333원/3.3㎡으로 가장 높은 수준의 임대료를 받고 있었다. 이후 남부지역이 55,000원/3.3㎡, 동부가 51,333원/3.3㎡순으로 조사되었다. 냉동·냉장 물류부동산은 아래그림과 같이 5년 이내 지어진 경우만이 54,933원/3.3㎡으로 평균 수준을 넘어 임대료를 받고 있다고 조사되었다. 냉동·냉장 물류부동산인 경우 상대적으로 최신식 설비를 선호하는 현상이 반영된 결과로 보인다.운영형태별로도 상온 물류부동산과 같이 3자물류인 경우가 68,000원/3.3㎡ 수준으로 가장 높았다. 특히 모든 부동산의 입지가 중요하지만 그중에도 냉동·냉장 물류부동산의 경우, 현재 입지하고 있는 위치가 무엇보다 중요하다. 냉장·냉동 물류부동산의 IC접근성별 임대료의 경우 IC에서 20분 이내 접근이 가능할 경우 평균 임대료보다 약 6%정도 높은 임대료를 받고 있었다.
물류부동산 정보의 투명성 향상 필요
물류부동산 뿐만 아니라 수익형 부동산에서 임대료는 수익률을 결정하는 가장 중요한 변수이다. 주택, 오피스, 리테일 등 다른 수익형 부동산과는 다르게 물류부동산의 정보는 크게 폐쇄적인 성격을 띠고 있다. 각각의 부동산 보유주체들의 인식과 시장 정보의 투명성이 제고된다면 향후 물류부동산의 발전가능성은 더욱 향상되리라 생각된다.
