이와는 달리 우리나라와 일본은 토지가격도 비싸고 좁은 공간에 높게 올려 사용하려는 경향이 비슷한 것 같다. 지금의 국내 상황을 지켜보면 일본처럼 물류센터의 기능과 건축흐름을 10년 이상을 비슷하게 전철을 밟아가는 느낌을 받게 된다.

1990년대 사용해온 군포 복합물류단지는 이미 1970~80년대에 일본에서 사용해온 요코하마 물류단지 등을 벤치마킹 하면서 지상4~5개 층으로 엘리베이터와 수직반송기를 사용하는 기능을 만들다 보니 1층은 접안이 용이해도 2~5층에 있는 입주기업들은 입출고에 있어 시간대와 작업상의 불편함이 많았다.

일본의 경우 2002~03년에 프로로지스가 도쿄 근교의 지바에 40피트 컨테이너가 접안이 가능한 물류센터를 구축했다. 종래의 일본형 창고라고 불리는 물류기능이 대형화, 통합화, 최적화의 추세에 따라 투자의 수익구조도 오피스, 임대주택에서 물류센터 부동산으로 전환됐다. 외국계 투자기업은 3만평이상의 대형 물류시설에 투자하고 일본의 국내토종 투자기업은 1~2만평의 물류시설에 투자하기 시작했다.

요즘 대형시설은 2010년 이후 2~3년 주춤하다가 다시 공급량이 수도권과 항만주변에 늘어나기 시작하고 있다. 이것은 필자가 이전부터 제시한 창고의 진부화 현상으로 오래된 물류시설에서 새로운 공간으로 이동하고 노후화된 시설은 화주의 물량이동 동선에 따라 계약이 완료되면 사라지는 케이스도 있어 오래되고 노후화된 창고의 공간은 다른 용도로 활용하게 된다.

2010년 이후부터 주목해 오던 화성동탄물류단지가 오는 2016년 봄에 20만평규모의 대형물류시설 A~D동 중 핵심부분인 B동의 약12만평과 A동의 3만평이 공사에 들어가게 되어 2018년 후반이면 한국에서 가장 큰 복합물류센터로 기능을 시작하게 될 것이다. 이미 23번국지도는 완성되어 도로에서 직접 진출입이 가능하고 양재에서 30분 거리에 차량이동이 가능하게 되어 수도권에 가까운 아시아 최대의 복합물류시설이 될 것으로 기대된다.

경기도 용인, 양지, 덕평, 이천 등에는 물류센터가 밀집되어 최근에는 인력수급이 갈수록 어려워지는 상황인 반면 동탄물류단지는 주변에 동탄 40만인구가 밀집된 도시기능으로 매년 아파트가 늘고 있어 근접한 지역에 밀집된 인구 상황으로 보아 타 지역보다는 인력수급이 용이할 것으로 보인다.

그 외에도 부천IC부근의 오정동물류센터가 10만평규모로 올해부터 물류시설이 진행될 것으로 예상되고 양지IC부근에도 10만평규모의 물류시설 계획이 중단되었다가 다시 진행 중인 상황이다. 이를 바탕으로 보면 우리나라는 2020년 전 수도권에 10만평이상 규모의 허브기능을 갖춘 대형복합물류시설이 장지, 동탄, 오정, 양지 등에 들어서게 된다.

대형물류시설로서 수도권 주변에 1시간 거리에 있는 최대의 허브기능과 입지를 활용하게 된다면 물류센터와 수배송의 연계로 인해 물류비용의 절감에 물류효율을 향상시킬 수 있고 여기에 회전율을 향상시키게 된다면 최적의 거점으로 물류기능은 갈수록 고도화 될 것이다.

지난 3월 중순에는 경기도 광주시 초월읍에 CJ대한통운이 택배메가허브터미널 기공식을 시작으로 연면적 9만평규모의 최대 택배터미널 물류시설이 진행되고 있다.

우리나라는 인구 5,000만 명이 넘어섰고 수도권인 서울,1020만 명, 경기도 1,210만 명, 인천 280만 명으로 반 이상이 살고 있고 전체물동량의 70%정도가 이곳에 집중되어 있다. 인천항과 인천공항의 인프라를 기반으로 수도권에 집중된 동선 기능에 대형물류시설은 인/아웃바운드와 연계하여 중요한 허브기능으로 활용될 것으로 보인다.

현재도 계속해서 대형물류시설은 등장하고 있는데 물류시설의 규모와 입지, 기능, 인력수급의 용이성에 따라 신규센터의 등장으로 인해 종래의 진부화 된 센터는 점차 사라지게 될 것이다. 또한 올해 진행중인 시설이 많다보니 수급조정으로 인해 센터의 개발과 임대상황도 올해를 기점으로 잠시 정체하다가 수년 후에는 다시 늘어날 것으로 예상 된다.

필자가 물류센터와 부동산 시대가 시작된다고 칼럼을 쓰고 강연한 지도 10여년의 세월이 흘렀다. 매년 1만평이상의 물류센터가 늘어나는 만큼 종래의 협소하고 노후화된 창고의 기능은 사라질 것이다. 물류센터의 매각과 매입에 있어 상온기능은 유리한 편이고 화재와 기타 관련 상황으로 저온, 냉장/냉동창고는 매각이 힘들다는 것이 현재의 상황이다.

그러나 우리나라는 GDP 27,000달러에 와 있는 상황에서 3만 달러가 넘어 가면 콜드, 쿨 체인의 시대가 진행되고 있어 앞으로는 선진기술을 도입하고 활용하여 우리나라에서도 냉장, 냉동 창고가 더 늘어나야 만 할 것이다.

물류센터와 시설이 좋아지고 있다는 것은 현장에서 일하는 작업자의 환경과 부대시설을 쾌적하게 제공해야 하고 이와 관련하여 생활형 물류로 발전하는 데 중요한 기능을 해야만 할 것이다.

우리가 편안한 집과 쾌적한 환경 속에서 휴식을 하고 즐기듯이 물류센터의 작업공간도 잘 정리되고 깨끗하고 쾌적한 공간이 더 많아져야 만 된다. 대형물류센터의 기능은 외부에도 손쉽게 보여줄 수 있는 공간으로 디자인과 작업 기능, 다양한 부대시설을 갖춘 허브기능으로 진행된다면 우리나라의 물류센터도 대형화, 최적화, 허브화에 이어 한 단계 발전하고 혁신된 물류시설로 변해갈 것이다.