물류부동산에 대한 관심이 뜨거운 상황이지만 공급이 많아지면 문제가 발생할 수 있다는 우려의 목소리도 나오고 있다.

전문가들은 공급 과잉이 물류센터의 임대료 하락과 공실률을 증가시켜 매우 혼란스러운 시장으로 전락시킬 가능성이 있다고 설명하고 있다.

아직 성장할 수 있는 여력이 남아 있어 개발이 이뤄지고 있지만, 일부에서는 개발을 보류하거나 시장을 관망하려는 움직임도 포착되고 있다. 물류센터 개발에 집중했던 일부 물류기업들 역시 한발 물러서 검토를 거듭하고 있는 것으로 알려지고 있다. 현재는 공급이 필요하지만 개발되는 기간이 긴 만큼 미래를 예측하는 상황이 쉽지 않기 때문이며, 몇 년 후에도 시장이 지금처럼 뜨거울 것이라고는 누구도 장담하기 힘들기 때문이다.

이미 은행권에서는 지난해부터 물류센터 개발에 필요한 대출을 잠정적으로 보류하고 있다.

한 업계 관계자는 “은행권에서도 지난해부터 물류센터의 공급이 과잉이 아닌지 우려를 표하고 있으며, 사용할 화주가 정해져 있지 않으면 대출 검토조차 하지 않고 있다”고 설명했다.

공급 과잉으로 운용수익률 저하되면 매력 떨어질 듯
지난 2000년대 초 물류센터의 공급과잉으로 인해 물류업계는 임대료 하락 등으로 어려움을 겪은 바 있다.

최근 이러한 문제들이 시장에 나타날 것이란 전망이 나오고 있어 이에 대한 대책 마련 역시 절실한 상황이다.

전문가들은 현재 물류부동산의 운용수익률은 7~6%대를 유지하고 있지만, 운용수익률이 조금씩 떨어지고 있는 추세이며 급격하게 물류부동산의 거품이 빠질 수도 있다고 지적한다.

CBRE의 백영기 상무는 “2011년 물류센터의 운용수익률은 9~10%대를 유지하고 있었지만 5년이 지난 지금은 7%대를 유지하고 있다”며 “8%대가 무너질 때 시장에서 저항이 무척 심했다”고 말했다.

그는 또 “공급이 많아지고 수요가 적으면 부동산 가치는 하락하지만 물류시장은 아직 괜찮은 상태다. 다만 물류센터 운용수익률의 마지노선은 6%대라고 생각한다. 수익률이 5%이하로 내려가면 빌딩이나 오피스의 투자에 비해 메리트가 적다고 봐야 한다”고 설명했다.

메이플트리 조민형 상무도 “오피스는 3년 전에는 6%대 수익률을 유지했었다. 그때 물류는 8%대였다. 통상적으로 리테일이 1%, 물류가 2%정도 더 높아야 투자를 할 수 있다”고 강조했다.

타 시장 정상화 되면 물류부동산 바람 빠질 수도
현재 물류부동산를 두고 ‘풍선효과’로 과열된 양상을 보이고 있다는 지적도 있다.

KB부동산신탁의 공남웅 과장은 “현재 물류부동산이 핫한 것은 풍선효과도 있다”며 “상가, 오피스, 유통시설들의 상황이 좋지 않기 때문에 물류부동산에 메리트가 생기는 부분도 있다. 다른 시장이 좋아지면 물류부동산 시장의 투자 수요는 줄 수 있다”고 조언했다. 다만 완전히 빠지진 않을 것으로 보고 있다. 이미 투자금이 들어가 있는 상황에서 비중이 줄 수는 있지만 완전히 배재하기는 어려울 것이라는 설명이다.

세빌스코리아 우정하 부장은 “현재 물류센터에 투자가 많이 이루어지고 있는 상황에서 물류센터를 포트폴리오에서 제외하기는 어려울 것”이라며 “어느 정도 비중이 줄어들 수는 있지만 시장이 완전히 죽지는 않을 것”이라고 말했다.

공급 많지만 자정작용 통해 건전한 시장 기대
업계 관계자들은 공급이 늘어나고 있다는 점에는 동의하고 있으며, 시장의 자정작용을 통해 더 투명한 물류부동산시장이 될 것으로 기대하고 있다.

메이플트리 조민형 상무는 올해가 물류부동산 시장의 분기점이 될 것으로 예측하고 있다. 그는 “물류시설의 공급이 많아지는 것 같긴 하다. 하지만 과잉이 되는 만큼 자정작용이 일어나고 있는 것 같다. 은행이 지난해부터 물류시설에 대한 대출 심사를 까다롭게 하고 있는 것을 하나의 예로 볼 수 있다. 현재는 붐업이지만 올해가 지나면 자정작용을 통해 시장의 건전성을 확보할 수 있을 것으로 보인다”고 설명했다.

CBRE의 백영기 상무는 단기적으로는 공급과잉이 맞는 것 같지만 길게 보면 과잉으로 보기 어렵다는 입장이다. 백 상무는 “내부적으로 최근에 지어진 물류센터 중 1만평 이상, IC 인근에 있는 것을 물류센터로 보고 그 이하의 조건들 물류창고라고 본다면 아직 물류창고 90%에 물류센터 10%라고 본다. 아직 전환수요가 90%정도 남아 있는 시장이라고 판단된다”며 전환 수요에 대한 여력은 충분히 남아있다고 설명했다.

KB부동산신탁의 공남웅 과장도 “공급은 조금 많다고 느끼지만 아직까지는 매력적인 시장”이라고 말했다.